Sedlmayr Spaten (Seite 4)

[jkreusch]

@gschl
Volle Zustimmung, bei Dinkelacker sind solche Kapitalfehlallokationen noch nicht aufgetreten.

@babbelino
Das Objekt Potsdamer Str. 120 habe ich unten vergessen aufzuführen. Hierfür wird ebenfalls eine Nutzung als Serviced Apartments angestrebt. Übrigens sollten bereits im 4. Quartal 2023 Carmen, Emma, JIA und Marianne geöffnet haben. Das jetzt von Carmen in Carmer 16 Hotel umbenannte Hotel ist noch geschlossen (s. https://www.hotel-carmer16.de/). Zum Emma kann unter https://kantkieze.de/neues-apartment-hotel-im-millieuschutzg… nachgelesen werden, wieso ich unten von Notlösung für überteuerte Objekte schrieb. Die anvisierten Eröffnungsdaten sind also wieder gefloppt. Wie korrekt von Dir beschrieben, sind solche Objekte sehr schnell Investitionsruinen, die große Summen für eine Umpositionierung verschlingen. Was ich nie verstanden hatte, wieso setzte SGI geradezu ausschließlich auf diese Nutzungsart?

Nun aber zu Deiner Frage: Ich lege mich jetzt fest, solange sich die SGI nicht vom Geschäftspartner Kalähne trennt, wird in Berlin weiter gutes Geld schlechtem hinterhergeworfen. Meine Geschäftsmaxime sind stets gewesen: "never lose capital" und "stop the bleeding asap".

[babbelino]

@jkreusch

Chapeau! Die Informationen sind neu für mich und sie beunruhigen mich. Zumindest verstehe ich jetzt Grund und Ausmaß der neuen Gewinnwarnung besser.

Leider habe ich im Bundesanzeiger keine Informationen über die Betreibergesellschaft „PEARL 1 LIVING & HOSPITALITY GMBH“ finden können. Der Namensbestandteil „Pearl1“ und die Yachting-Website wecken bei mir ungute Gefühle. Hotellerie und Serviced Apartments kennen ja mehrere Modelle und Ausprägungen. Ich bin gespannt zu erfahren, ob und inwieweit sich Sedlmayr hier zu einer Dummheit hat hinreißen lassen. Völlig unverständlich ist für mich, warum man sich offenbar gleich an mehreren Orten der Stadt für dieses Modell und diesen Betreiber entschieden hat. Ich ahne, dass dieses Konzept die Drittverwendungsfähigkeit der Objekte stark einschränkt und diese sich je nach Ausführungszustand nur mit viel Geld in eine mögliche neue Verwendung überführen lassen. Buchbar scheint nur das Aeronaut in der Hermannstraße zu sein. Die anderen Objekte sind nur Renderings, deren aber bereits freigeschaltete Buchungsfunktion zum Aeronaut führt (was mich ein wenig an der Seriösität zweifeln lässt). Bezieht sich die Formulierung im unteren Teil des Postings „Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Geschäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.“ auf den Betreiber?

[geschl]

Danke jkreusch für den ausführlichen Beitrag. Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass bereits letztes Jahr die Gewinnwarnung ziemlich spät erfolgte. Ich wunderte mich schon damals. Habe die letzten beiden HV online verfolgt und hege nicht die Hoffnung, dass sich irgendjemand zu den Problemen in Berlin en Detail äußern wird. Schon gar nicht gegenüber dem sehr kleinen Streubesitz. Ich kann nur feststellen: Schuster bleib bei Deinen Leisten. Projektentwicklung birgt Risiken über die schon andere Immobilienunternehmen ins Straucheln geraten sind. Ein Vorbild ist m. E. Dinkelacker ( hier hält man 70% ), da können sich die Versntwortlichen eine Scheibe abschneiden. Dividende (incl Bonus) unverändert und die positiven Aussichten des Immomarktes Stuttgart inklusive ( auch wenn der Aktienkurs nicht gerade Optimismus versprüht) Und die Herren von SGI können bei Dinkelacker nicht gegen den 2. im Bunde mit 25% Anteil agieren

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.391.226 von babbelino am 04.03.24 17:33:56

@babbelino

Ja, leider war meine Vorsicht berechtigt und ich tendiere immer dazu nicht das Kind mit dem Bade auszuschütten, aber es müssen jetzt Veränderungen her. Die Kapitalallokation der SGI war in den letzten Jahren mangelhaft. In der Boomzeit wird dies überdeckt durch Negativzinsen, die zu Preisanstiegen auf breiter Front führten. Erst bei Ebbe zeigt sich, wer ohne Badehose geschwommen ist...

Meine Überlegungen und Beobachtungen der SGI nach der ominösen Gewinnwarnung teile ich gerne hier im Forum. Vielleicht gelingt es eine überfällige Diskussion anzustoßen. Oftmals sehen Beobachter aus der Ferne die Probleme besser.

SGI wird immer noch von den Berliner Projektentwicklungen belastet. SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist trotz erfolgter Abschreibungen im GJ 2021/22 und jetzt 2022/23 weiterhin das Problemkind im Konzern. Es fällt mir sehr schwer mich des Eindrucks zu erwehren, dass man dort nicht den falschen GF hat. Was wurde aus den hochtrabenden Plänen für das Gebäude Ecke Potsdamer Str. und Kurfürsten Str.? Till Oliver Kalähne plante ursprünglich ein Hochhaus mit 12-14 Stockwerken. Mir genügte damals ein Blick auf die umliegende Bebauung mittels öffentlich zugänglicher Kartendienste und Straßenansichten, um zu erkennen, dass dies eine Utopie bleiben würde. Übrigens bestätigten die Stadtentwicklungsräte frühzeitig, dass nur 7 Stockwerke genehmigungsfähig seien und Wohnungen statt Gewerbe/Apartmenthotel wünschenswert seien.

Nein, auch in Berlin sollte man nicht nur in Apartmenthotels und Serviced Apartments investieren. Diese Kalähne-Ideen - Serviced Apartments und möbliertes Wohnen auf Zeit - nach seiner US-Reise sind bloß Notlösungen für Objekte, die bereits zu teuer eingekauft worden sind. Ja, ich bekenne, dass ich selbst gerne in Aparthotels absteige; sehr zu empfehlen ist bspw. in Dresden das Aparthotel am Dresdner Neumarkt. Aber diese Nutzungsart ist ein alter Hut, früher nannte man es Ferienwohnung bzw. Pension. Klar, mit einem Anglizismus beworben macht die Idee gleich mehr Eindruch auf Investoren.

Der Vorstand wird in Berlin noch einige Probleme zu lösen haben: Das Serviced Apartmenthotel Aeronaut (Hermannstr. 223), ja bitte schauen sie sich selbst die Präsentation unter https://pearl1.de/de/#safer_than_home an und urteilen sie selbst. Um zu erraten, zu was das ehemalige Bestandshotel Carmerstr. 16 entwickelt wurde, müssen die Leser dieses Forums keine Hellseher sein (Stichwort: Carmen). Bei den Objekten Kantstr. 43 (Stichwort: Marianne), Kantstr. 49 (Stichwort: Emma), Rungestr. 28 (Stichwort: JIA) und Clayallee 18 (Stichwort: Aeronaut Suites) verhält es sich ähnlich. Die Objekte Clayallee 20 und 22 übernahm die Mars bereits vor Jahren in den Bestand (Mieterträge bisher? Fehlanzeige, € 0,-). Alarmzeichen fanden sich bereits im GB des GJ 2021/22 auf S. 51 und S. 81. Für die AG wurden € 37,373 Mio. für eine mögliche Inanspruchnahme genannt. Das "Berlin-Problem" lässt sich klar benennen, es heißt Kalähne und daher kann es zeitnah gelöst werden.

Das Heidepark-Projekt bewerte ich ebenfalls als schwierig, aber hier hat die Stadt M zum Glück planerischen Spielraum, der zum beiderseitigen Vorteil genutzt werden kann. Die Stadt M möchte möglichst schnell den Bau weiterer (Sozial-)Wohnungen nach dem Münchner Modell, während die SGI sich mit jeweils rapide gestiegenen FK-Zinssätzen und Baukosten konfrontiert sieht. In diesem Zusammenhang möchte ich an die im März 2023 genehmigte millionenschwere Zuwendung der Stadt M an die Genossenschaften erinnern, nachdem Progeno und andere ihre Planungen pausiert hatten.

Nach der Gewinnwarnung, welche über 5 Monate nach dem Ende des betreffenden GJ 2022/23 veröffentlicht wurde, ist sehr viel Vertrauen verspielt worden. Zitat aus der Ad-hoc: "Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Ja, wie überraschend, dass dies erst 5 Monate nach GJ-Ende auffällt...

Kurze Rückblende mit dem Versuch das Geschehene einzuordnen: Die Abschreibungen im VJ-Konzernabschluss i.H.v. € 46,391 Mio. waren also zu niedrig. Damals wurden € 42,404 Mio. Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und € 3,987 Mio. auf den Beteiligungsbuchwert der Berliner Projektgesellschaften abgeschrieben. Der Konzern-JÜ des GJ 2020/21 betrug € 40,5 Mio. und der des Jahres 2019/20 € 39,7 Mio. Mithin wurde also bereits im GJ 2021/22 etwas mehr als der JÜ eines GJ abgeschrieben.

Nun nochmal ein Zitat aus der Ad-hoc: "Die Sedlmayr Grund und Immobilien AG führt Projektentwicklungen über das verbundene Unternehmen Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH durch. Die Entwicklungsgrundstücke liegen im Großraum Berlin und stehen jeweils im Eigentum von Unternehmen, an denen die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH Anteile hält. Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Daraus geht hervor, dass nur für die Berliner Projekte Abschreibungen auf Forderungen und Beteiligungsbuchwerte durchgeführt werden, die im bald vorliegenden GB 2022/23 hoffentlich detailliert aufgeschlüsselt werden. Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Gechäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.

Hoffentlich findet zukünftig eine bessere Kapitalallokation innerhalb des Konzerns statt. In Oberschleißheim, Am Stutenanger 4, sollte ebenfalls in aller Ruhe die Planung bis zum Ende der Frist im August 2024 optimiert werden. Der Vorstand wird auf der HV schlüssige Lösungen präsentieren müssen, wie sich die oben beschriebenen Probleme schnell lösen lassen, sonst haben wir die Tiefstkurse noch nicht gesehen. Die Rentabilität muss deutlich verbessert werden und es sollte nur die Mindestdividende ausgeschüttet werden, da SGI leider über relativ hohe Summen variabel verzinster Kredite verfügt, mehr langfristige Zinsfestschreibungen wären in der Vergangenheit geboten gewesen.

[babbelino]

@Andrija

Meine Vermutung ist es, dass Herr Kayser-Eichberg, in Anerkennung seiner unzweifelhaften Verdienste für das Unternehmen, am Ende seiner Schaffensperiode die Bodenhaftung verloren hatte. Erschwerend kommt/kam hinzu, dass es wohl niemanden im Unternehmen gab, der es wagte, Widerspruch zu erheben.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.394.955 von babbelino am 05.03.24 09:36:24

Guten Morgen,

ich auch. Hätte man ja auch gleich zusammen mit dem HV-Termin mitteilen können.

Wie kann man mit so schönen Münchener Immobilien so baden gehen.

[babbelino]

Moin,

selbst wenn man das Berlin-Debakel im Konzernjahresüberschuss bereinigt, bleibt das Ergebnis unter dem bereinigten Ergebnis der Vorjahre. Ich bin überrascht zu erfahren, welch großes Rad Sedlmayr in Berlin gedreht hat bzw. immer noch dreht.

Die Serie von Abschreibungen könnte sich beim Projekt in der Heidemannstr. in den kommenden Jahren fortsetzen. Dieses Projekt ist nach meiner Einschätzung richtig im Begriff, in die Grütze zu gehen. Ich bin auf den Dividendenvorschlag gespannt.

[Triaas]

Das sind natürlich keine schönen Nachrichten, jedoch angesichts des Kursverlaufs auch keine überraschenden. Mittlerweile ist ja immerhin auch schon fast wieder das halbe neue Geschäftsjahr vorbei. Wenn die nächsten Tage das Volumen hoch bleibt werde ich die Position weiter aufstocken, denke hier ist so langsam alles im Kurs drin, wenngleich ich meinen Vorpostern zustimme, dass hier einiges an Seriösität und Vertrauen verloren gegangen ist.

[babbelino]

@jkreusch

Sehr gut prognostiziert. Ich beginne, an der Seriosität der Firma zu zweifeln.

[Muckelius]

zur Info

Ad-hoc | 4 März 2024 16:18
Sedlmayr Grund und Immobilien Aktiengesellschaft
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/sedlmayr-grund-und-im…