Sedlmayr Grund und Immobilien Aktie

Hier meine Eindrücke von der diesjährigen HV am 26.04.2024:
Der Vorstandsvorsitzende Herr Brandstetter ist sehr schnell auf die Themen "Berlin" und "Neufreimann" eingegangen, wohlwissend dass diese "Baustellen" im Konzern die Aktionäre primär interessieren und hier die meisten Fragen zu erwarten sind. Nachdem in Berlin zum zweiten Mal riesige Wertberichtigungen angefallen sind, hat der Vorstand versucht den Eindruck zu vermitteln, die Lage klar erkannt zu haben und auch gehandelt zu haben. Und zwar in der Form: erstens sich von Herrn Kalähne getrennt zu haben, zweitens die Projektgesellschaften komplett übernommen zu haben (ob alle zu 100% war nicht ganz klar) und drittens das Ganze nun zentral aus München über die Sedlmayr Projektentw. GmbH zu steuern. In diesem Zusammenhang auch die Verstärkung des Vorstandes mit Herrn Braune. Herr Braune erklärte das Zahlenwerk noch im Detail und die aktuelle operative Situation im Konzern. Hier war der Eindruck recht positiv. Konkret sieht man die Talsohle im Immobilienmarkt erreicht und die Preise für Neuvermietungen weiter stark steigen, insbesondere in den Kernmärkten München und Stuttgart, aber auch Berlin. Auch erklärte der Vorstand, dass alle geplanten Projekte nochmal einer genauen Kosten/Nutzen Analyse unterzogen werden. Daher auch der Baustopp von Heide II + III. Spannend bleibt die Frage, ob sich im laufenden GJ weitere Wertberichtigungen auftun. Nach den Fragen der Aktionäre wurde die HV von 14:00 - 15:00 Uhr unterbrochen, damit der Vorstand die Fragen beantworten konnte. Ich bin dann um 14:00 Uhr auch gegangen, da mein Nachrichtenbedarf weitestgehend gedeckt war.

Zur heutigen HV hat sich der Kurs wieder stabilisiert und ich hoffe aus der Ferne auf einen Befreiungsschlag seitens des Vorstandes durch maximale Transparenz bzgl. der Projektentwicklungen in Berlin und zu den Aussichten für den 2. und 3. Bauabschnitt des Heideparks, da diese Chance leider im GB 2022/23 vergeben wurde.

Auch wenn ich heute nicht anwesend sein kann, sehe ich mich noch zu zwei kritschen Anmerkungen genötigt:
Die Bestellung eines weiteren Vorstandsmitglieds nach Ablauf des GJ 2022/23 stößt mir sauer auf, da die Summe der Löhne und Gehälter sowie Verwaltungskosten bereits im GJ 2022/23 bei drei Vorständen auf 12,56 % der Konzernnettokaltmieten angestiegen ist, was einem Anstieg um über 1,6 %-Punkte ggü. dem VJ entspricht. Leider ist dies bereits vor Bestellung Herrn Braunes ziemlich teuer gewesen. Unter kosteneffizienter Immobilienverwaltung verstehe ich etwas grundlegend anderes.

Dann muss die Tabelle auf S. 56 zum Konsolidierungskreis - wie sich aus den Angaben auf S. 39 in der Gesamtschau mit den Angaben der Tabellen zum Anteilsbesitz auf S. 66 und S. 82 ergibt - einen Tippfehler aufweisen: Der Anteil am Kapital der Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH, München, beträgt 100 % statt 76 % zum Stichtag der Konzernbilanz. Wieso dies dem Abschlussprüfer nicht aufgefallen ist, kann ich nicht nachvollziehen, da es sich um eine Konzernanhangangabe handelt!

@Perlentaucher01
Die Qualität der Immobilienbestände in M und S ist sehr hoch, was mich optimistisch stimmt. Leider hatte SGI die einmalige Chance, sich langfristig ein attraktives FK-Zinsniveau während der Niedrig- bzw. der historisch einmaligen Negativzinsphase zu sichern, nicht genutzt, was ich nie verstanden hatte.

Leider ist meine Befürchtung wahr geworden: neues, aufgehübschtes Layout, aber niedrigerer Informationsgehalt. Vor dem Layoutwechsel waren in der Übersichtstabelle zum Immobilienbestand noch die Grundstücksfläche, der Vermietungsgrad und die HGB-Buchwerte aufgeführt.

Leider wurde die Chance vertan, berechtigte Zweifel am Berliner Projektgeschäft durch umfangreichere Berichterstattung auszuräumen, stattdessen wird auf S. 42f. des aktuellen GB 2022/23 eine inhaltliche Wiederholung der Gewinnwarnung abgeliefert.

Mindestens genauso besorgniserregend empfinde ich die Prognose und den Ausblick: Früher wurden belastbare Zahlen genannt, jetzt lese ich auf S. 48 nur, dass im GJ 2023/24 das EBIT deutlich über VJ liegen wird.

@Triaas

Nicht ausschließlich, aber hauptsächlich. Die mittlerweile in den Bestand des TU Mars übernommenen Objekte Clayallee 20 und 22 sollten bspw. ursprünglich als WEH vermarktet werden. Das ebenfalls vor Jahren in den Bestand der SGI gewanderte ehemalige Projektobjekt in Potsdam wird im UV des Konzerns bilanziert und ist zur Veräußerung vorgesehen. Hier dürfte es mit den Baugenehmigungen auch nicht glatt gelaufen sein.

Der Markt für WEH ist in Berlin sehr stabil, aber nicht für Baugrundstücke und Bauprojekte. Das Hauptproblem in Berlin ist das äußerst schwierige Baugenehmigungsumfeld, dies als investoren- oder entwicklerunfreundlich zu bezeichnen, wäre ein Euphemismus. Daher war ich stets verwundert, dass sich SGI nicht bloß auf das Bestandshaltergeschäft mit der Mars in Berlin beschränkte. Auch bei der Mars hat SGI die berlintypischen Probleme und Einschränkungen bei der Neuvermietung etc. bereits gespürt. Dies führt dazu, dass die Rendite auf das eingesetzte Kapital in Leipzig höher als in Berlin ist.

Projektentwicklungen werden klassischerweise zum Großteil variabel finanziert. Die finanzielle Größe und damit Bedeutung für den Konzern lässt sich anhand der kurzfristigen Verbindichkeiten im Konzernabschluss grob abschätzen, während dies für SGI nicht aus dem Konzernlagebericht über die Projektentwicklungen abschätzbar ist. Seit Herr Adam auf Herrn Wagner nachfolgte wird zur Projektentwicklung im GB gemauert, was angesichts der Performance dieses Segments mich nicht mehr verwundert. Erfolgsmeldungen gab's keine zu berichten. Angesichts der jetzt im zweiten GJ in Folge nötigen hohen Wertberichtigungen und Abschreibungen müsste dies im GB nun breiten Raum einnehmen. Spätestens jetzt muss im GB 2022/23 transparent über diese Probleme berichtet werden. Insofern hoffe ich sehr, dass sich viele Fragen nicht mehr stellen werden und warte den GB ab. Traditionell findet die HV Ende April im Löwenbräukeller statt.

Für uns Publikumsaktionäre ist der Kursverfall sicher nicht schön anzuschauen, aber unsere Kursverluste sind im Vergleich zur Sedlmayr-Familie nur Peanuts und wir können diese begrenzen.

@werthaltig

Mein Beileid zu diesem täglichen Anblick und vielen Dank für das Einfügen des "unschönen", aber sehr aussagekräftigen Bildes und Ihrer Beobachtungen. Nein, mir liegen nur öffentlich zugängliche Infos vor, da sind Sie als Charlottenburger sicher näher dran, während ich heute in meinem Exil 25 cm Neuschnee genoßen habe. Meine letzten Immoprojekte in D hatte ich im Jahr 2021 beurkundet und bin aus diesen Markt ausgestiegen. Soweit ich das beurteile, ist die Zeit des Wiedereinstiegs noch fern.

Das Problem bei Carmerstr. 16 ist das Genehmigungsumfeld. Es nützt nichts auf Baugenehmigungen, insb. in Berlin(!), zu spekulieren und ein Problemobjekt spekulativ anzukaufen. Solange sich SGI nicht vom Geschäftspartner Kalähne trennt, wird das auch nichts mehr, da lege ich mich 100 %-ig fest. Die Mieten der beiden Dixies und Bauschuttcontainer werden die SGI nicht ruinieren, aber es ist ein schönes Sinnbild für deren Umgang mit Kapital im Berliner Projektgeschäft.

Hallo @jkreusch

da ich in unmittelbarer Umgebung wohne und die hässliche verlassene Baustelle jeden Tag sehe😢 wollte ich wissen ob Sie nähere Infos haben? Ich kann nur sagen, dass diese Baustelle seit ein ein paar Jahren! fast vollständig ruht. Alle paar Monate denkt man es geht weiter, weil irgend ein einzelner Arbeiter ein paar Latten rein oder rausträgt, aber der Schein trügt....vielleicht nur ein Inspektionskommando was nachsieht, ob irgendwo ein Rohrbruch statt fand, oder ob sich Penner eingenistet haben. Auf mich wirkt diese Bauruine, wie die eines vor der Pleite stehenden Unternehmens. Ich meine...die Lage ist 1A Bestlage und Luxuswohnungen könnte man dort sicher für über 10.000/qm verkaufen...oder etwas bodenständig saniertes für 8000.--/qm. Serviced Appartments kann ich nicht einschätzen, aber wie Sie schon sagten...gibt es bereits zu Hauf hier. Nach der Stilllegung des Hotels wurde dies irgendwann mal temporär wiederbelebt, dann endgültig dicht gemacht. Dann wurde angefangen es zu entkernen und mitten drin irgendwann mal (vor ein paar Jahren) plötzlich nichts mehr gemacht, gar nichts mehr.

Das ist ein finanzielles Desaster! Gerüchteweise habe ich von einem Anwohner gehört, dass es seinerzeit für 10 Mio. vom Voreigentümer gekauft wurde. Seit Jahren liegt hier mausetotes Kapital und frisst auch noch Brot in Form von Zinsen und Erhaltungskosten/Steuern etc. Es bleibt tatsächlich nur der Schluss übrig, dass die Eigentümer seit längerem finanziell technisch schwer angeschlagen sind, sonst würde man so ein Objekt nicht JAHRELANG verwahrlosen lassen. Je länger sowas verwahrlost, desto teurer wird die Sanierung. Allein deshalb würde ich hier keinen Cent in diese Aktie investieren. Auch der Chart deutet ja schon auf eine sehr tiefgreifende Problematik hin.

Ich kopier hier mal das Bild aus google streetview vom Juni 2023 rein. So sah es auch schon lange Zeit vorher aus und so sieht es auch heute noch aus. Exakt diese 2 Container und Dixie Klos stehen immer noch da. Positiv: Scheint also immerhin noch Geld für die Mietzahlung derselben vorhanden zu sein.

Danke jkreusch für den ausführlichen Beitrag. Ergänzend möchte ich hinzufügen, dass bereits letztes Jahr die Gewinnwarnung ziemlich spät erfolgte. Ich wunderte mich schon damals. Habe die letzten beiden HV online verfolgt und hege nicht die Hoffnung, dass sich irgendjemand zu den Problemen in Berlin en Detail äußern wird. Schon gar nicht gegenüber dem sehr kleinen Streubesitz. Ich kann nur feststellen: Schuster bleib bei Deinen Leisten. Projektentwicklung birgt Risiken über die schon andere Immobilienunternehmen ins Straucheln geraten sind. Ein Vorbild ist m. E. Dinkelacker ( hier hält man 70% ), da können sich die Versntwortlichen eine Scheibe abschneiden. Dividende (incl Bonus) unverändert und die positiven Aussichten des Immomarktes Stuttgart inklusive ( auch wenn der Aktienkurs nicht gerade Optimismus versprüht) Und die Herren von SGI können bei Dinkelacker nicht gegen den 2. im Bunde mit 25% Anteil agieren

@babbelino

Ja, leider war meine Vorsicht berechtigt und ich tendiere immer dazu nicht das Kind mit dem Bade auszuschütten, aber es müssen jetzt Veränderungen her. Die Kapitalallokation der SGI war in den letzten Jahren mangelhaft. In der Boomzeit wird dies überdeckt durch Negativzinsen, die zu Preisanstiegen auf breiter Front führten. Erst bei Ebbe zeigt sich, wer ohne Badehose geschwommen ist...

Meine Überlegungen und Beobachtungen der SGI nach der ominösen Gewinnwarnung teile ich gerne hier im Forum. Vielleicht gelingt es eine überfällige Diskussion anzustoßen. Oftmals sehen Beobachter aus der Ferne die Probleme besser.

SGI wird immer noch von den Berliner Projektentwicklungen belastet. SPG & Co. Berlin Projektentwicklungs GmbH ist trotz erfolgter Abschreibungen im GJ 2021/22 und jetzt 2022/23 weiterhin das Problemkind im Konzern. Es fällt mir sehr schwer mich des Eindrucks zu erwehren, dass man dort nicht den falschen GF hat. Was wurde aus den hochtrabenden Plänen für das Gebäude Ecke Potsdamer Str. und Kurfürsten Str.? Till Oliver Kalähne plante ursprünglich ein Hochhaus mit 12-14 Stockwerken. Mir genügte damals ein Blick auf die umliegende Bebauung mittels öffentlich zugänglicher Kartendienste und Straßenansichten, um zu erkennen, dass dies eine Utopie bleiben würde. Übrigens bestätigten die Stadtentwicklungsräte frühzeitig, dass nur 7 Stockwerke genehmigungsfähig seien und Wohnungen statt Gewerbe/Apartmenthotel wünschenswert seien.

Nein, auch in Berlin sollte man nicht nur in Apartmenthotels und Serviced Apartments investieren. Diese Kalähne-Ideen - Serviced Apartments und möbliertes Wohnen auf Zeit - nach seiner US-Reise sind bloß Notlösungen für Objekte, die bereits zu teuer eingekauft worden sind. Ja, ich bekenne, dass ich selbst gerne in Aparthotels absteige; sehr zu empfehlen ist bspw. in Dresden das Aparthotel am Dresdner Neumarkt. Aber diese Nutzungsart ist ein alter Hut, früher nannte man es Ferienwohnung bzw. Pension. Klar, mit einem Anglizismus beworben macht die Idee gleich mehr Eindruch auf Investoren.

Der Vorstand wird in Berlin noch einige Probleme zu lösen haben: Das Serviced Apartmenthotel Aeronaut (Hermannstr. 223), ja bitte schauen sie sich selbst die Präsentation unter https://pearl1.de/de/#safer_than_home an und urteilen sie selbst. Um zu erraten, zu was das ehemalige Bestandshotel Carmerstr. 16 entwickelt wurde, müssen die Leser dieses Forums keine Hellseher sein (Stichwort: Carmen). Bei den Objekten Kantstr. 43 (Stichwort: Marianne), Kantstr. 49 (Stichwort: Emma), Rungestr. 28 (Stichwort: JIA) und Clayallee 18 (Stichwort: Aeronaut Suites) verhält es sich ähnlich. Die Objekte Clayallee 20 und 22 übernahm die Mars bereits vor Jahren in den Bestand (Mieterträge bisher? Fehlanzeige, € 0,-). Alarmzeichen fanden sich bereits im GB des GJ 2021/22 auf S. 51 und S. 81. Für die AG wurden € 37,373 Mio. für eine mögliche Inanspruchnahme genannt. Das "Berlin-Problem" lässt sich klar benennen, es heißt Kalähne und daher kann es zeitnah gelöst werden.

Das Heidepark-Projekt bewerte ich ebenfalls als schwierig, aber hier hat die Stadt M zum Glück planerischen Spielraum, der zum beiderseitigen Vorteil genutzt werden kann. Die Stadt M möchte möglichst schnell den Bau weiterer (Sozial-)Wohnungen nach dem Münchner Modell, während die SGI sich mit jeweils rapide gestiegenen FK-Zinssätzen und Baukosten konfrontiert sieht. In diesem Zusammenhang möchte ich an die im März 2023 genehmigte millionenschwere Zuwendung der Stadt M an die Genossenschaften erinnern, nachdem Progeno und andere ihre Planungen pausiert hatten.

Nach der Gewinnwarnung, welche über 5 Monate nach dem Ende des betreffenden GJ 2022/23 veröffentlicht wurde, ist sehr viel Vertrauen verspielt worden. Zitat aus der Ad-hoc: "Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Ja, wie überraschend, dass dies erst 5 Monate nach GJ-Ende auffällt...

Kurze Rückblende mit dem Versuch das Geschehene einzuordnen: Die Abschreibungen im VJ-Konzernabschluss i.H.v. € 46,391 Mio. waren also zu niedrig. Damals wurden € 42,404 Mio. Forderungen ggü. Berliner Projektgesellschaften und € 3,987 Mio. auf den Beteiligungsbuchwert der Berliner Projektgesellschaften abgeschrieben. Der Konzern-JÜ des GJ 2020/21 betrug € 40,5 Mio. und der des Jahres 2019/20 € 39,7 Mio. Mithin wurde also bereits im GJ 2021/22 etwas mehr als der JÜ eines GJ abgeschrieben.

Nun nochmal ein Zitat aus der Ad-hoc: "Die Sedlmayr Grund und Immobilien AG führt Projektentwicklungen über das verbundene Unternehmen Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH durch. Die Entwicklungsgrundstücke liegen im Großraum Berlin und stehen jeweils im Eigentum von Unternehmen, an denen die Sedlmayr & Co. Projektentwicklungs GmbH Anteile hält. Aufgrund der weiter fallenden Immobilienpreise war eine Neubewertung der Immobilien und in Folge dessen auch von Forderungen und Anteilswerten notwendig." Daraus geht hervor, dass nur für die Berliner Projekte Abschreibungen auf Forderungen und Beteiligungsbuchwerte durchgeführt werden, die im bald vorliegenden GB 2022/23 hoffentlich detailliert aufgeschlüsselt werden. Leider war der Gewinnwarnung nicht zu entnehmen, dass man sich in Berlin von einem Gechäftspartner getrennt hat, was mich weitere finanzielle Belastungen im lfd. GJ 2023/24 vermuten lässt.

Hoffentlich findet zukünftig eine bessere Kapitalallokation innerhalb des Konzerns statt. In Oberschleißheim, Am Stutenanger 4, sollte ebenfalls in aller Ruhe die Planung bis zum Ende der Frist im August 2024 optimiert werden. Der Vorstand wird auf der HV schlüssige Lösungen präsentieren müssen, wie sich die oben beschriebenen Probleme schnell lösen lassen, sonst haben wir die Tiefstkurse noch nicht gesehen. Die Rentabilität muss deutlich verbessert werden und es sollte nur die Mindestdividende ausgeschüttet werden, da SGI leider über relativ hohe Summen variabel verzinster Kredite verfügt, mehr langfristige Zinsfestschreibungen wären in der Vergangenheit geboten gewesen.