Mehrfamilienhaus in Zweifamilienhaus umwandeln - 500 Beiträge pro Seite

[Timo_Prade]

Hallo!

zunächst einmal die relevanten Hintergrundinformationen:
Ich habe ein Mehrfamilienhaus erworben. Das Haus hat eine gemeinsame Haustür, 3 Etagen mit jeweils eigenen Wohnungseingangstüren, 3 Briefkästen, 3 Klingeln. Ich wohne mit meiner Familie in Etage 1 und 2. Etage 3 wird bald vermietet. Es gibt ein gemeinsames Treppenhaus.

Ich möchte gern den Status "Mehrfamilienhaus" in "Zweifamilienhaus" ändern. Hierdurch würde sich ein nicht so starker Kündigungsschutz für die vermietete Etage 3 ergeben. Außerdem werden die Wassergebühren hier per "Nutzungseinheit" bezahlt. Diese möchte ich von derzeit 3 auf 2 verringern.

Wie kann ich mit möglichst geringem Aufwand argumentieren, das ich ein Zweifamilienhaus habe?

Ich habe hierzu folgende Ideen, bin mir aber nicht sicher ob das sinn macht:
- Klingeln von 3 auf 2 verringern
- Briefkästen von 3 auf 2 verringern.
- Wohnungseingangstüren der Etage 1 und 2 so gestalten, das sie nicht abschließbar sind
- Eine Treppe möchte ich NICHT von Etage 1 zu 2 bauen, da mir sonst zu viel Wohnfläche verloren geht.

Vielen Dank im Voraus für eure Antworten!
Gruß, Timo

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.452.146 von Timo_Prade am 17.07.20 17:24:21

Zitat von Timo_Prade: ...
Ich möchte gern den Status "Mehrfamilienhaus" in "Zweifamilienhaus" ändern. Hierdurch würde sich ein nicht so starker Kündigungsschutz für die vermietete Etage 3 ergeben. Außerdem werden die Wassergebühren hier per "Nutzungseinheit" bezahlt. Diese möchte ich von derzeit 3 auf 2 verringern.

Tatsächlich weniger Kündigungsschutz?
Wassergebühren per Nutzungseinheit, muss das nicht sowieso nach Verbrauch abgerechnet werden? Oder macht das schon der Wasserlieferant so?

[Baldur74]

Ich verstehe die ganze Frage nicht. Wo soll denn eingetragen werden, dass es ein Zweifamilienhaus ist? Beim Wasserversorger? Verlangt der Beweise dafür? Der baut doch wahrscheinlich nur einen Wasserzähler aus.

Und das mit dem Kündigungsschutz kommt mir komisch vor.

[Abfischer]

na dann passen sie mal auf das der Umbau nicht teurer wird, als die vermeintlichen

Ersparnisse durch fragileren Kündigungsschutz.

soll ja Menschen geben die sofort einen neuen PKW erwerben, wenn der Aschenbecher voll ist.

[Vitaquelle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.452.146 von Timo_Prade am 17.07.20 17:24:21

Für eine Einliegerwohnung im vom Vermieter bewohnten Haus gilt ein vereinfachter Kündigungsschutz (de facto überhaupt keiner

Die Umwandlung eines Dreifamilienhauses in ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann aber problematisch werden, siehe:
"...Dem Vermieter steht das Sonderkündigungsrecht auch nicht zu, wenn er ein Dreifamilienhaus durch entsprechende Umbauarbeiten zu einem Zweifamilienhaus und damit die verbleibende Mietwohnung zu einer Einliegerwohnung macht (OLG Hamburg RE WuM 82, 151)..."

aus https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info…

[Timo_Prade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.460.561 von Vitaquelle am 18.07.20 16:50:41

Vielen Dank für eure Rückmeldungen

@Vitalquelle: Du hast mich auf die Richtige Spur geführt. Vielen Dank!

Thema A: Wassergebühren
"Die Bereitstellungsgebühr bemisst sich bei Grundstücken, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, nach der Anzahl der Wohneinheiten." Die Tatsache, dass ich nur einen Wasserzähler im Haus habe und das Haus nur von 2 Parteien bewohnt wird, spielt dabei komischerweise keine Rolle.
Quelle (PDF Datei): https://www.kasselwasser.de/magic/show_image.php?id=391392&d… Dort unter "§15 Grundgebühren".

Thema B: Tatsächlich geringerer Kündigungsschutz in Zweifamilienhaus?
1. Ja, es besteht ein deutlich geringerer Kündigungsschutz wenn mein Haus als Zweifamilienhaus statt als Mehrfamilienhaus gilt. Siehe BGB § 573a: "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf." Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html
2. Das Wort "Einliegerwohnung" ist gleichbedeutend mit "Zweifamilienhaus" und auch mit "Haus mit 2 Wohnungen".
3. "Der Grund für das Sonderkündigungsrecht: Die besondere Wohnsitutation von Mieter und Vermieter, die wegen der typischen Bauweise eines Zweifamilienhauses "in enger Tuchführlung" zusammenleben." Quelle: https://books.google.de/books?id=NGJbCQAAQBAJ&pg=PT82&dq=OLG…

Thema C: Wie kann ich mein Mehfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umwandeln?
Dies ist in BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 90/10 - präzisiert worden.
Der für mich relevante Ausschnitt "Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend." Ich interpretiere es so, dass wenn ich 3 Wohnungen in meinem Haus habe, die ich vom baulichen Zustand her alle separat vermieten könnte, dann gilt es als Dreifamilienhaus. Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/doc…

Meine Frage daher weiterhin: Wie kann ich mein Mehrfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umwandeln?
Reicht es die Küche in einer der beiden von mir genutzten Wohungen auszubauen?
Oder reicht die Tatsache, das ich die Wohnungseingangstür zum auch vom Mieter genutzten Treppenhaus nicht abschließen zu können? Gibt es weitere Möglichkeiten?

[Vitaquelle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.463.621 von Timo_Prade am 19.07.20 11:29:34

Zitat von Timo_Prade: ...die Wohnungseingangstür zum auch vom Mieter genutzten Treppenhaus nicht abschließen zu können?...

Um Gottes Willen nein, dein Mieter ist ein Geschäftspartner, kein Freund! Stell' dir vor, es gibt da atmosphärische Störungen w/Heizkostennachzahlung etc., dann steht der abends plötzlich bei dir im Wohnzimmer

Erfahrene Vermieter sagen immer: "Nie im selben Haus mit Mietern wohnen"; wenn Du das Geld aber brauchst, gibt es vllt keine Alternative.

Dann würde ich an deiner Stelle die oberen beiden Wohnungen selbst bewohnen und eine zusätzliche abschließbare Tür im Treppenaufgang zu deinen Wohnungen installieren, dann kannst Du oben ganz normale Zimmertüren zwischen Treppenhaus und Wohnungen nehmen. Unten wohnt dann der Mieter.

Wie Du die Umwandlung von 3 zu 2 Wohnungen gerichtsfest bewerkstelligen kannst, weiß ich leider nicht. Die Formulierung "...ist die Verkehrsanschauung maßgebend..." lässt bei mir aber alle Alarmklingeln schrillen, daß es da i.w. auf die Anschauung des Richters ankommt und "Auf hoher See und vor Gericht bist Du in Gottes Hand"

Viel Glück

[Timo_Prade]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.463.801 von Vitaquelle am 19.07.20 11:58:30

Zitat von Vitaquelle: Nie im selben Haus mit Mietern wohnen

Ja, da gebe ich dir grundsätzlich Recht. Das war leider der "saure Apfel" meines Hauses. Da meine Frau und ich bei Lage, Größe und Kaufpreis nicht so kompromissbreit waren haben wir nach 2,5 Jahren intensiver Suche bei diesem Punkt nachgegeben. Da wir den Wohnraum der 3. Etage nicht benötigen wäre es ökonomisch und ökologisch nicht sinnvoll diese Wohnfläche brach liegen zu lassen.

Zitat von Vitaquelle: Dann würde ich an deiner Stelle die oberen beiden Wohnungen selbst bewohnen und eine zusätzliche abschließbare Tür im Treppenaufgang zu deinen Wohnungen installieren,

Da wir mit unseren Kindern einen direkten Gartenzugang haben möchten, bewohnen wir das EG (Etage1) und das OG (Etage2). Somit können wir eine Abtrennung unserer 2 Wohnungseingangstüren nicht realisieren. Sonst würde der Mieter nicht mehr zur DG Wohnung (Etage 3) kommen können.

Zitat von Vitaquelle: ...daß es da i.w. auf die Anschauung des Richters ankommt...

Ja, dem ist leider so. Ich verstehe nur nicht weshalb der bauliche Zustand entscheidend ist. So wie ich es verstanden habe ist ja der Grund für den geringeren Kündigungsschutz, dass man sehr nah zusammenwohnt und es schnell schwierig werden kann mit der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter im Zweifamilienhaus. Ob der Vermieter hierbei eine oder zwei Wohnungseingangstüren hat ist für mich dabei absolut irrelevant. Mich würde hier die Logik interessieren mit der der BGH diese Entscheidung gefällt hat.

@All: Habt ihr noch Ideen oder Erfahrungen wie ich mein Mehrfamilienhaus möglichst gerichtsfest in ein Zweifamilienhaus umwandeln kann?
Hilft es z.B. in den Mietvertrag aufzunehmen, das es sich um ein Zweifamilienhaus handelt? Somit könnte der Mieter später nicht argumentieren, dass er damit gerechnet hat in einem Mehrfamilienhaus zu leben.