LEG Immobilien AG (Seite 5)

[TheRock58]

LEG

LEG Immobilien SE startet gut ins neue Geschäftsjahr und bestätigt den Ausblick für 2023

Anhaltend hohe Nachfrage treibt Kerngeschäft:
Leerstand (l-f-l) geht um 20 bps auf 2,6 % zurück
Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt um 3,8 % auf 6,43 Euro
AFFO steigt auf rund 55 Millionen Euro (+7,6 %) – Cash-Steuerung zahlt sich aus
Robuste Bilanz: 42,7 % Eigenkapitalquote, 43,5 % Verschuldungsgrad
Ausblick bestätigt: AFFO von 125 bis 140 Millionen Euro erwartet
Grüne Innovationen: LEG-Luft-Luft-Wärmepumpenoffensive überzeugt Politik


In einem Umfeld hoher Volatilität ist die LEG Immobilien SE im ersten Quartal 2023 auf Kurs geblieben und kann ihre Gewinnprognose für 2023 bestätigen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt weiter zu. Das schlägt sich in einer deutlich gestiegenen Nettokaltmiete und einem sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Mit der zunächst nicht vorgesehenen Aufnahme dezentraler Wärmepumpen in den Geltungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes ist die Voraussetzung für eine besonders effiziente und kostensparende Dekarbonisierung vieler Bestandsgebäude gelegt.

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Ich freue mich sehr, dass wir trotz der volatilen Marktlage gut in das neue Geschäftsjahr gestartet sind. Unseren Ausblick für das Gesamtjahr 2023 können wir bekräftigen. Dank unseres gesunden Kerngeschäftes, einer soliden Bilanz, der hohen Kapitaldisziplin des LEG-Teams und unserer grünen Innovationen blicken wir zuversichtlich in die Zukunft.“

Zentrale Kennzahlen auf Zielkurs
Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal um
20 Basispunkte auf 2,6 Prozent verringert. Hierin sind die Ende 2021 angekauften Bestände der Adler enthalten, die derzeit noch einen deutlich höheren Leerstand aufweisen als die Bestände in unseren angestammten Gebieten.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im gleichen Zeitraum um 3,8 Prozent zu.
Die Zielvorgabe für das Gesamtjahr liegt bei 3,3 bis 3,7 Prozent (l-f-l). Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt damit 6,43 Euro. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der AFFO hat sich um 7,6 Prozent auf 54,9 Millionen Euro verbessert (Q1-2022: 51,0 Millionen Euro). Er reflektiert den frei verfügbaren Cashflow und ermöglicht damit in der aktuellen Phase steigender Zinsen und hoher Inflation die kapital- und liquiditätsschonende Steuerung des Unternehmens. Die erfreuliche Entwicklung des AFFO ist daher auch ein Beleg für die Wirksamkeit der bereits im November 2022 angepassten Geschäftsstrategie, wenngleich sich der Wert des 1. Quartals aufgrund saisonaler Effekte nicht eins-zu-eins auf das Gesamtjahr hochrechnen lässt.

Ein weiteres Kennzeichen hoher Ausgabendisziplin ist der Fokus auf wesentliche Investitionsvorhaben. Hierdurch gingen die Investitionen ungeachtet gegenläufiger Inflation gegenüber dem Vorjahresquartal um 16,5 Prozent auf 6,59 Euro je Quadratmeter zurück
(Q1-2022: 7,89 Euro/qm).

NTA je Aktie beträgt 155,50 Euro
Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 31. März 2023 bei 155,50 Euro und zeigt sich damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 nur wenig verändert (153,52 Euro pro Aktie). Wie üblich wird das Wohnungsportfolio der LEG im 2. und im 4. Quartal neu bewertet. Auf Basis der veränderten Rahmenbedingungen, insbesondere eines deutlich anspruchsvolleren Zinsumfeldes, rechnen wir für das erste Halbjahr 2023 mit einem Rückgang des Wertes des Immobilienvermögens im mittleren einstelligen Prozentbereich. Eine weitere Eingrenzung ist aufgrund der unverändert geringen Transaktionstätigkeit derzeit noch nicht möglich.

Trotz der ausgeprägten Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien ist es der LEG im ersten Quartal 2023 gelungen, 434 Einheiten im Schnitt zum Buchwert zu veräußern – von einem mittelgroßen Portfolio mit 219 Einheiten bis hin zu Verkäufen kleiner Losgrößen in unseren Nicht-Kerngebieten in Ostdeutschland. Insgesamt umfasst das Verkaufsprogramm der LEG mehr als 5.000 Einheiten. Das Unternehmen steht dabei jedoch nicht unter Zeitdruck.

Solide Liquiditätsreserve, robuste Bilanz und hohe Eigenkapitalquote

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 31. März 2023 bei 1,35 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeitder Verbindlichkeiten zum Stichtag von rund 6,4 Jahren (31. Dezember 2022: 1,26 Prozent, 6,5 Jahre).

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum
31. März 2023 bei 43,5 Prozent (31. März 2022: 43,1 Prozent). Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 43 Prozent.

In der derzeitigen, schwierigen Marktphase profitiert die LEG vom guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Die ausstehenden Fälligkeiten für das laufende Geschäftsjahr in Höhe von nur noch 53 Millionen Euro sind bereits adressiert. Die 500-Millionen-Anleihe in 2024 wird teilweise mit Barmitteln und teilweise durch neue Finanzierungen zurückgezahlt. Hierfür sind bereits in Höhe von 150 Millionen Euro die Konditionen für gesicherte Darlehenvereinbart worden.

Durch bestehende Barmittel, ein Commercial-Paper-Programme und syndizierte Betriebsmittellinien verfügt die LEG zudem über eine solide Liquiditätsreserve. Insgesamt reichen die Finanzierungsplanungen bis 2026, wobei sich die LEG weitgehend unabhängig vom Anleihenmarkt bewegen kann.

Zur guten Finanzposition der LEG trägt auch die Aussetzung der Dividende 2022 bei.

Mit 42,7 Prozent weist das Unternehmen zudem eine im Vergleich zu vielen anderen Industriezweigen sehr hohe Eigenkapitalquote auf.

Umsetzung der Luft-Luft-Wärmepumpen-Offensive gestartet

Wie bereits im März veröffentlicht, beabsichtigt die LEG, einen Großteil ihrer Bestände mit dezentralen Heizungssystemen wie z.B. Gasetagenheizungen, ressourcenschonend und kosteneffizient mit klimafreundlichen Luft-Luft-Wärmepumpen auszustatten und ihre hierbei gewonnenen Erfahrungen der gesamten Branche anzubieten.

Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist, dass diese Technologie im viel diskutierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit zentralen Wärmepumpen rechtlich gleichbehandelt wird. Im intensiven Dialog mit den relevanten Ministerien ist der LEG dies gelungen. Die LEG geht nun davon aus, dass alle laut GEG zulässigen Technologien auch diskriminierungsfrei gefördert werden.

Die LEG hat nach einer erfolgreichen Pilotierungsphase mit dem Roll-Out der Anlagen sowie mit Verhandlungen mit potenziellen Joint-Venture-Partnern begonnen.

Lars von Lackum ist sich sicher: „Die Erfahrungen aus den Pilotquartieren der LEG lieferten wesentliche Argumente für die Einbeziehung von dezentralen Luft-Luft-Wärmepumpen in den Geltungsbereich des aktuellen Entwurfes des Gebäudeenergiegesetzes. Beim Betrieb mit grünem Strom arbeiten die Anlagen vollständig CO2-frei. Zudem ist ein ressourcen-schonender eins-zu-eins-Austausch einzelner havarierter Gasetagenheizungen möglich. Unsere „Test-Mieter“ haben den problemlosen Einbau und das angenehme Raumklima bestätigt. Nicht zuletzt gehört der Einsatz der Geräte, die gleichzeitig heizen und kühlen können, in vielen anderen Ländern längst zum Alltagsbild.“

Bestätigung der Gewinnprognose für 2023

Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2023 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt und hat deshalb die Prognose für den AFFO in der Bandbreite von 125 bis 140 Millionen Euro bestätigt.

Quelle: LEG Immobilien

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.800.936 von janlove25 am 06.05.23 18:04:50

Zitat von janlove25: https://www.iz.de/maerkte/news/-mittlere-angebotsmiete-fuer-…

Marius Schöner will mit CBRE IM dieses Jahr noch 1 Mrd. Euro in Wohnungen investieren

https://www.iz.de/unternehmen/news/-marius-schoener-will-mit…

Also nur Bestand kaufen, nicht neue Wohnungen bauen.
Das Immobilien Karusell dreht sich weiter.
Der Verkäufer (in Geldnot ?) darf dann aber abschreiben, denn 3,5% Netto-Rendite senkt den Multiplikator.

[janlove25]

https://www.iz.de/maerkte/news/-mittlere-angebotsmiete-fuer-…

Marius Schöner will mit CBRE IM dieses Jahr noch 1 Mrd. Euro in Wohnungen investieren

https://www.iz.de/unternehmen/news/-marius-schoener-will-mit…

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.715.450 von Wertergruender am 22.04.23 15:15:38

mit Berlin meinte ich die Bundesregierung, nicht den dortigen Wohnungsbestand .
Vonovia Immobilien sind m.E. wegen der dauernden Hin- und Her-Schiebereien und Zukäufe überbewertet.
Man sollte sich auch mal Qualität und Arbeitsweise der Wertgutachter für die Immobilien anschauen.
Die gingen meistens von den letzten Transaktionspreisen aus. Nur in einem negativen Szenario für die
Zukunft; kann man dies nicht halten. Diese eventuelle negative Zukunft ist meistens in der Prevision
vernachlässigt. (Habe das mal früher bei der Gagfah abgefragt.)

[Gattone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.715.387 von Erdman am 22.04.23 14:53:30

Dank dir. Bin leider nicht auf hv.

Und Ja fand auch das mgmt deutlich besser als bei Vonovia und die Dividenden Entscheidung viel besser als nur zu kürzen. Kann schnell problematisch werden wenn Zinsen weiter steigen und dann ist es besser nicht zuviel Geld für Dividenden gegeben zu haben. Zumal eine scrip Dividende wie bei Vonovia ja auch linke Tasche rechte Tasche ist. Bekommst mehr Aktien aber alle tragen die dilution, bringt ja auch nichts.

Und diese Konzern interne Ausleihungen machen mir bisschen sorgen, da kann man in der Tat den Bestand bisschen hoch ziehen, geht halt nicht ewig gut. Aber habe da Bilanz technisch einfach keine ahnung was die da machen können.

[Wertergruender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.715.405 von Erdman am 22.04.23 14:57:52

Ich halte beide, aber deutlich mehr LEG.

Was ist bei der Vonovia aus deiner Sicht das Problem. Zumindest der 20% Berlin Anteil gefällt und der NAV Abschlag ist noch nen gutem ticken höher.

Zitat von Erdman:

Zitat von Wertergruender: Fundamentalanalyse zu LEG und co. Was meint ihr?

Wenn die Zinsen nicht explodieren und Berlin seine Wohnungs-, Eigentums- und Gebäudeklimapolitik schnell wieder auf das Normale und verkraftbare zurückdreht, dann halte ich von der LEG-Aktie mehr als von Vonovia, deren Story sich ja eher wie ein Wirtschaftskrimi liest.

[Gattone]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.714.127 von hareck am 22.04.23 00:50:12

Sorry aber so eine Analyse kann ich einfach nicht ernst nehmen, ein super bull (bestimmt Ami) redet sein Buch und hofft dass andere drauf springen... Keiner weiß wo die Zinsen hingehen auch vermeintliche Profis nicht. Und klar wenn Zins fällt steigt jede Aktie und die die einen Haufen Schulden haben noch mehr.

Und das ist das Sahne häubchen. Erstmal eine Dividende locken geht nicht, was wenn keine mehr gezahlt wird und dann auch noch 18% cagr als realistic outcome zu geben. Come on. Aus dem Bauch haben die vllt von bottom zu top 18% pa gemacht und das auch nur weil Zinsen auf null gefallen sind. Für mich einfach nicht fundiert und eine andere muss ich nicht posten, der Typ ist einfach nicht seriös. Zumindest für mich nicht. Wenn du den gut findest alles gut, ich für mich eben nicht.

"Locking in a 10% dividend yield on today’s share price alone is a 100% return over a decade. Add to that 200% from the recovery to NAV, gives a 300% return over 10 years. If things go reasonably well, rents will keep growing, the NAVs will keep rising, and dividends will keep increasing, which can all add to another 50% upside over 10 years. In total, I believe a 5-6x over 10 years, or a CAGR of 18.5% p.a. over the next 10 years is a realistic outcome."

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.713.371 von Wertergruender am 21.04.23 20:32:59

Zitat von Wertergruender: Fundamentalanalyse zu LEG und co. Was meint ihr?

Wenn die Zinsen nicht explodieren und Berlin seine Wohnungs-, Eigentums- und Gebäudeklimapolitik schnell wieder auf das Normale und verkraftbare zurückdreht, dann halte ich von der LEG-Aktie mehr als von Vonovia, deren Story sich ja eher wie ein Wirtschaftskrimi liest.

[Erdman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.710.179 von Gattone am 21.04.23 11:25:42

Zitat von Gattone: Guter Punkt und was bedeutet das alles wenn man deine drei letzten posts liest?

Muss deshalb die CFO Dame gehen oder geht bevor es richtig brennt?

Hast du leg Aktien? Habe ein paar aber solche Sachen gefallen mir nicht und ehrliche gesagt mir nicht aufgefallen da ich den GB auch nicht gelesen hatte

Ich hatte shares seit die LEG an der Börse ist. Habe aber zwischenzeitlich im Boom Kasse gemacht und bin jetzt wieder Shareholder.
Besuche normalerweise die LEG-HV und frage dort auch, geht leider dieses Jahr nicht, da HV der Dt. Bank Vorrang hat.
Also schreibe ich eben Argumente, Fragen für andere HV-Teilnehmer hier im Forum. Wir Aktionäre müssen zusammen halten. > SdK !
Vielleicht übernimmt das dann ein Kollege.
Übrigens halte ich ein paar andere Immo-Aktien als mieser. Hängt eben oft vom Personal im Vorstand ab und deren Vergütungsbedarf.
Viele der Vergütungsmodelle sind eben zu stark an Schätzwerten und gestaltbaren Werten ausgerichtet als an den Realgewinnen und den Anteilen die man davon den Aktionâren zubilligt.

[Wertergruender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.714.127 von hareck am 22.04.23 00:50:12

Ja, ich gehe davon aus, dass die Zinsen in zwei Jahren wieder deutlich niedriger sind. Das dürfte nur dann nicht der Fall sein, wenn die Inflation nicht deutlich herunterkommt. Bei hoher Inflation sollten aber auch die Mieten deutlich stärker steigen.

Für das unwahrscheinliche Szenario deutlich zu hoher Inflation auch nach 2025, wäre ich klar dafür, dass sich LEG und co erstmal weiter entschulden. Ich denke sie können pro Jahr etwa 5% der Schulden durch den FFO zurückzahlen. Das wären nach 6 Jahren schon 30%. Selbst wenn die verbleibenden Schulden dann deutlich höhere Zinsen haben, sollte die gesamte Zinslast vergleichbar mit heute sein. Aber natürlich weit höherer FFO durch die stärker steigenden Mieten.