Aus dem heutigen Handelsblatt online
München. Deutschlands größter Vermieter Vonovia übt massive Kritik an der Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung. „Mir fehlt das Verständnis, warum unsere gesamte Regierung dieses Thema nicht sehr viel beherzter angeht“, sagte der Vorstandsvorsitzende Rolf Buch bei der virtuellen Hauptversammlung am Mittwoch.
Täglich würde der Bochumer Dax-Konzern von Hunderten – „an manchen Tagen von Tausenden“ – Menschen kontaktiert, die verzweifelt auf der Suche nach einer Wohnung seien. Wohnungsnot erhöhe die Ungleichheit, spiele populistischen Parteien in die Hände und lähme die Innovationskraft unseres Landes, klagte Buch.
Seine Worte haben Gewicht. Mit einem Bestand von gut 550.000 Wohnungen ist Vonovia der mit Abstand größte Wohnungsvermieter in Deutschland. In seiner Rede an die Aktionäre berief er sich auf Schätzungen, die einen Finanzbedarf von 2,2 Billionen bis 3,5 Billionen Euro in den kommenden zehn Jahren für Sanierung und Neubau in Deutschland prognostizieren.
Große Wohnungsnot in Deutschland liegt auch an Vonovia
Da für diese gewaltige Summe weder der Staat noch Immobilienunternehmen aufkommen könnten, brauche es privates Kapital. Doch inzwischen werde Buch bei Investorenkonferenzen in den USA gefragt, ob Investitionen in Deutschland angesichts von Mietregulierungen überhaupt noch sinnvoll seien. „Unsere Politiker müssen aufhören, potenzielle Geldgeber abzuschrecken“, so Buch.
Dass die Wohnungsnot in Deutschland so groß ist – laut Schätzungen fehlen einer Studie des Pestel-Instituts zufolge 800.000 Einheiten –, liegt auch an Vonovia. Lediglich 2400 Wohnungen hat der Konzern im vergangenen Jahr neu geschaffen. Ähnlich viele sollen es in diesem Jahr sein.
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Buch machte Vorschläge, wie sich das Problem aus seiner Sicht effektiv lösen ließe. Ein Dreiklang aus
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staatlicher Förderung besonders für energieeffiziente Gebäude
sinkenden Baukosten und staatlich verordneten Ausgaben
sowie höheren Mieten könnte aus seiner Sicht ein Ansatz sein.
Zudem forderte er konsequente Digitalisierung bei Bauanträgen und Prüfverfahren. „Wir könnten 80 Prozent Zeit sparen, wenn es weniger Bürokratie gäbe“, lautete sein Resümee.
Vonovia-Hauptversammlung: Kritik an der hohen Verschuldung
Die Aktionäre lobten den Vorstandsvorsitzenden für sein Krisenmanagement im vergangenen Jahr. Er bekam allerdings auch Kritik: So haben die gestiegenen Zinsen im vergangenen Jahr zu einem niedrigeren Nettoergebnis geführt. Zudem verschlechterte sich die Verschuldung, die Kennzahl lag knapp außerhalb der angepeilten Spanne von 40 bis 45 Prozent. „Bringen Sie das Verhältnis von Eigenkapital und Schulden wieder ins Gleichgewicht“, forderte Linus Vogel vom Fondsanbieter Deka Investment.
Kritik gab es auch vom Stimmrechtsberater Institutional Shareholder Services (ISS) am Vergütungsbericht für das abgelaufene Jahr sowie am neuen Vergütungssystem, das der Aufsichtsrat im März erarbeitet hatte und nun den Aktionären zur Billigung vorgelegt hat.
Dabei kritisierte ISS unter anderem die aus deren Sicht hohen Pensionsansprüche des Top-Managements sowie die künftigen Veränderungen an der Langfristvergütung. Vonovia sprach in der Tagesordnung hingegen lediglich von „geringfügigen Anpassungen am Vergütungssystem“ durch den Aufsichtsrat.
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Dividende, Aktie, Gewinn – So steht der Dax-Konzern Vonovia wirklich da
Der Immobilienkonzern hat 2023 einen Milliardenverlust eingefahren. Eine Analyse der Jahreszahlen verrät die Stärken der Bochumer – und einige Schwächen.
Carsten Herz, Christian Schnell
07.05.2024 - 10:45 Uhr
Um Schulden abzubauen, verkauft Vonovia auch in diesem Jahr verstärkt Immobilien. Foto: dpa [M]
Frankfurt/München. Rolf Buch macht kein Hehl daraus, was das vergangene Jahr den Vonovia-Mitarbeitern und ihm selbst abverlangt hat. Der Chef des größten deutschen Immobilienkonzerns bilanziert bei der Vorlage der Jahreszahlen: „Es war anstrengend“, und fügt hinzu: „Der Einbruch der Werte war der gravierendste, den wir je erlebt haben.“
Jahrelang kannte der Bochumer Dax-Konzern nur eine Richtung am Markt: aufwärts. Wenn aber in dieser Woche die Aktionäre auf der Hauptversammlung zusammenkommen, dürfte die Stimmung getrübt sein. Steigende Zinsen, eine hohe Inflation und teure Baukosten brachten die Immobilienpreise ins Trudeln – und schickten 2023 die Vonovia-Papiere teilweise deutlich auf Abwärtskurs.
Spätestens ab dem kommenden Jahr will der Konzern sich wieder auf die Steigerung seiner Erträge konzentrieren. Auf der Hauptversammlung am Mittwoch wird Buch das laut Redemanuskript gegenüber den Aktionären so in Worte fassen: „Dank unseres Einsatzes stehen wir am Vorabend eines lang anhaltenden Aufschwungs.“ Doch noch immer gibt es jede Menge Probleme. Ist die Zuversicht des Managements daher gerechtfertigt? Der Handelsblatt-Bilanzcheck zeigt anhand von sieben Grafiken, wie es aktuell um den Konzern steht.
Dividende: Steigerung mit Fragezeichen
Im vergangenen Jahr hatten die Vonovia-Aktionäre wenig Grund zur Freude. Angesichts der schwierigen Marktlage hatte der Konzern die Dividende auf 0,85 Euro pro Aktie halbiert. Für das abgelaufene Geschäftsjahr stellt der Vorstand um CEO Buch den Anlegern nun wieder eine etwas höhere Ausschüttung in Aussicht. So sollen die Aktionäre auf der Hauptversammlung des Dax-Konzerns beschließen, dass die Dividende auf 0,90 Euro je Aktie erhöht wird.
Dennoch reagieren die Investoren skeptisch. Der Grund: Beim Bochumer Dax-Konzern soll sich die Dividendenentscheidung erstmals am bereinigten Vorsteuerergebnis (EBT) plus überschüssige Liquidität aus dem operativen freien Barmittelzufluss (Operating Free Cashflow) orientieren. Vonovia-Finanzchef Philip Grosse begründet den Schritt mit einer „moderateren Dividendenpolitik“, um notwendige Investitionen zu garantieren.
Analyst Charles Boissier von der Schweizer Großbank UBS schrieb dazu, nach seinem Verständnis würden Ausschüttungen jetzt grundsätzlich auf ein tieferes Niveau geführt. Das wäre für Anleger eine schlechte Nachricht. Denn gerade die traditionell hohen Dividenden von Immobilienunternehmen gelten als attraktive Alternative zu Zinsprodukten.
So ist es Chefaufgabe, eine bessere Zukunft in Aussicht zu stellen. „Unsere Dividende soll in den kommenden Jahren wieder steigen“, wird CEO Buch laut Redemanuskript auf der Hauptversammlung versprechen. Ab 2025 erwarte Vonovia wieder einen organischen Wertzuwachs. Für dieses Jahr habe der Konzern dagegen einen „guten Mittelweg“ finden müssen.
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Mietpreise: Der Trend zeigt nach oben
Vonovia-Vorstandschef Buch hatte es bereits angekündigt. „Die Mieten werden noch anziehen, selbst wenn die Inflation wieder heruntergeht“, sagte er vor wenigen Monaten im Handelsblatt-Interview. Grund dafür seien die Mietspiegel, die erst langsam die steigenden Preise abbilden würden. Im Gesamtjahr 2023 kletterten die Mieten konzernweit um durchschnittlich 3,8 Prozent auf 7,63 Euro je Quadratmeter.
Laut Buch ist ein Ende des Anstiegs nicht in Sicht. Der einbrechende Neubau in Deutschland werde den Druck auf den Wohnungsmarkt noch erhöhen. Im laufenden Jahr rechnet Vonovia mit einem Mietwachstum aus eigener Kraft von 3,8 bis 4,1 Prozent.
Die Baader Bank urteilte erst kürzlich in einer Analyse: Dass die Mieten weiter steigen, weil das Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage weiter besteht, wirke sich eindeutig positiv auf Vonovia aus. Mit über rund 546.000 Wohnungen ist Vonovia Europas größter privater Vermieter.
Das „Kerngeschäft Vermietung“ laufe weiterhin gut, sagte Buch bei der Vorlage der Zahlen. So stieg der um Sondereffekte bereinigte operative Gewinn in diesem Bereich um 6,5 Prozent auf gut 2,4 Milliarden Euro – auch weil man die Bestände effizienter bewirtschafte.
Aktie: Auf Erholungskurs
Die Vonovia-Aktie zählte im vergangenen Jahr zwischenzeitlich zu den großen Verlierern. Der Kurs sackte deutlich unter 20 Euro ab. Viele Investoren ließen angesichts der Zinswende und sinkender Preise lieber die Finger von den Papieren hochverschuldeter Unternehmen. Doch seit November hat sich die Aktie des Immobilienkonzerns wieder erholt. Standen die Papiere Anfang November noch bei 21,74 Euro, so sind es inzwischen wieder mehr als 27 Euro.
Wie es weitergeht, dürfte nun davon abhängen, wie sehr die Erwartungen vieler Experten zutreffen. Es geht darum, ob die großen Notenbanken ab dem Sommer die Leitzinsen tatsächlich senken werden, weil die Inflation deutlich gefallen ist. Damit würde sich auch die Lage am Immobilienmarkt etwas entspannen. Zuletzt mussten die Fachleute ihre Erwartungen allerdings deutlich zurückschrauben, was die Vonovia-Aktie erneut unter Druck gesetzt hat.
Dennoch bleiben die meisten Analysten optimistisch. So empfehlen laut Nachrichtendienst Bloomberg von den 26 Fachleuten, die das Unternehmen regelmäßig beobachten, 19 Analysten die Papiere zum Kauf. Nur vier Experten raten zum Verkauf. Das durchschnittliche Kursziel auf zwölf Monate sehen die Bankspezialisten bei 31,94 Euro – was einem Plus von rund 17,5 Prozent entspräche.
Operativer Gewinn: Krise hinterlässt Spuren
Der Gewinn aus dem operativen Geschäft (Group Funds from Operations/Group FFO) – die bei Immobilienfirmen zentrale Kennziffer – ist im vergangenen Jahr bei Vonovia um 9,3 Prozent auf 1,847 Milliarden Euro geschrumpft, nach knapp über zwei Milliarden Euro im Jahr davor. Analysten hatten im Schnitt mit einem FFO von Vonovia für 2023 von rund 1,85 Milliarden Euro gerechnet. Auch für 2024 erwartet Vorstandschef Buch angesichts höherer Zinsen und Steuern einen voraussichtlich moderaten Rückgang des Gewinns aus dem operativen Geschäft.
Von 2024 an will Vonovia auf das Ergebnis vor Steuern (Adjusted Earnings Before Taxes, Adjusted EBT) als zentrale Kennzahl setzen, das den Group FFO ablösen soll. Analyst Kai Klose von der Privatbank Berenberg urteilt: „Die überraschend veränderten Schlüsselkennziffern sind relativ komplex.“ Generell geht der Experte davon aus, dass die Kapitalmärkte Kontinuität in den Ertragskennzahlen eines Unternehmens bevorzugen. Für das Geschäftsjahr erwartet Vonovia ein bereinigtes Ebitda in einer Spanne von 2,55 bis 2,65 Milliarden Euro.
Auch beim kleineren Vonovia-Konkurrenten, LEG Immobilien, hat sich die Krise in den Jahreszahlen abgezeichnet. Unter dem Strich fiel bei den Düsseldorfern 2023 ein Milliardenverlust an. Der sogenannte AFFO (Mittelzufluss aus der operativen Tätigkeit bereinigt um aktivierte Investitionen) legte im Jahresvergleich jedoch um zwei Drittel auf gut 181 Millionen Euro zu. LEG-Vorstandschef Lars von Lackum sagte bei der Vorlage der Jahreszahlen: „2023 war der Peak. Es war unser Annus horribilis.“
Portfolio: Deutliche Wertverluste
Vonovia hat seinen Immobilienbestand im vergangenen Jahr drastisch abgewertet. Wohnimmobilien in Deutschland werden billiger. Da in der Branche der Immobilienbesitz nach dem aktuellen Verkehrswert bewertet wird, muss das Portfolio abgewertet werden, wenn die Preise fallen. Das wiederum wirkt sich negativ auf wichtige Kennzahlen aus.
Unter dem Strich fiel daher ein Verlust von rund 6,8 Milliarden Euro für das vergangene Jahr an – ein Negativrekord für die Bochumer. Das Unternehmen musste den Wert seiner Wohnungen 2023 um rund elf Milliarden Euro herunterschreiben. Verbucht wurde dadurch ein Minus, das rund zehnmal so groß war wie das des Vorjahres.
Vonovia-Chef Rolf Buch sagt: „Wir haben in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie so hohe Wertreduktionen gesehen wie 2023. “ (Foto: Vonovia) Foto: Handelsblatt
„Wir haben in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie so hohe Wertreduktionen gesehen wie 2023. Das gilt nicht nur für Vonovia, sondern für alle“, sagte der Vonovia-Chef in einer Telefonkonferenz. Der Trend habe sich im Jahresverlauf jedoch deutlich abgeschwächt. Im ersten Quartal 2024 blieb der Wert annähernd stabil.
Kapitalmarktstratege Jürgen Molnar vom Handelshaus Robomarkets schreibt: Der hohe Verlust resultiere hauptsächlich aus deutlichen Abwertungen des Immobilienportfolios. Dies zeige, „wie aufgeblasen die Immobilienpreise aus der Niedrigzinsphase waren und vielleicht auch noch sind“.
Verschuldungsgrad: Zielkorridor gerissen
Vonovia ächzt, nicht zuletzt wegen der Übernahme der Deutschen Wohnen, unter einer hohen Schuldenlast. In Kombination mit sinkenden Immobilienpreisen verschlechterte sich zuletzt der Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Wert der Immobilien. Experten sprechen von dem sogenannten Loan-to-Value (LTV). Ende Dezember lag er vor allem wegen des abgewerteten Immobilienportfolios bei 47,3 (46,7) Prozent. Damit bewegte er sich weit außerhalb des selbst gesteckten Zielkorridors von 40 bis 45 Prozent, der dieses Jahr wieder erreicht werden soll.
Aufgrund milliardenschwerer Schulden trifft die Zinswende den Konzern hart. Insgesamt hat der Konzern adjustierte Nettoschulden in Höhe von 40,3 Milliarden Euro in den Büchern, die perspektivisch zu deutlich höheren Zinssätzen refinanziert werden müssen.
Vonovia hat die Refinanzierung für dieses Jahr zwar wegen der höher als erwarteten Verkäufe bereits gedeckt, doch auch 2025 muss der Konzern wieder 4,5 Milliarden Euro an Krediten und Anleihen refinanzieren. Das geht aus einer früheren Unternehmenspräsentation hervor.
Das Dilemma der Branche: Zwar müssten derzeit mehr Wohnungen gebaut werden, aber die gestiegenen Preise und höheren Finanzierungskosten machen das Bauen unattraktiv. „Bei keinem Unternehmen ist dies besser zu sehen als beim größten deutschen Grundbesitzer Vonovia“, fasst Stratege Molnar von Robomarkets das zusammen.
Verkäufe: Neue Milliardendeals geplant
Angesichts der aktuellen Lage plant Vonovia, sich von größeren Immobilienportfolios zu trennen, um damit die Konzernverschuldung zu reduzieren. Insgesamt erzielte Vonovia nach eigenen Angaben im abgelaufenen Jahr durch Wohnungsverkäufe und den Verkauf von Minderheitsanteilen Erlöse von rund vier Milliarden Euro – das ist mehr als geplant.
Und in diesem Jahr geht es weiter. So verkaufte der Konzern erst vor wenigen Tagen rund 4500 Wohnungen an das Land Berlin für rund 700 Millionen Euro. „Wir wollen in diesem Jahr Verkäufe mit einem Volumen von drei Milliarden Euro umsetzen. Die aktuellen Erfolge zeigen: Wir sind auf Kurs“, urteilte Buch zur Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Insgesamt will sich Vonovia nach einem jahrelangem Expansionskurs in den nächsten Jahren von etwa 66.000 Wohnungen im Gesamtwert von rund 13 Milliarden Euro trennen. Einige Gewerbeimmobilien sollen verkauft werden. Weit oben auf der Verkaufsliste steht dieses Jahr aber auch ein Portfolio von Pflegeheimen, die mit der Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen zu Vonovia gekommen sind.
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Die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen ist seit über 20 Jahren in der Pflege aktiv. Mit mehr als 70 Pflegeheimen und insgesamt rund 9580 Pflegeplätzen ist sie in Deutschland einer der größten Player. Deutsche Wohnen besitzt aber nicht nur Pflegeheime, sondern betreibt sie auch unter Marken wie Katharinenhof und Pflegen & Wohnen Hamburg. Der Verkaufsprozess des Geschäftsbereichs Pflege „habe begonnen und es wird mit einem Abschluss vor Dezember 2024 gerechnet“, heißt es im Geschäftsbericht.
Mehr: Vonovia macht 2023 Milliardenverlust - Dividende soll trotzdem steigen
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