Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG)

[jkreusch]

@rabajatis

Die heutige Meldung des Pfandbriefverbands weist vorallem auf das niedrige Transaktionsvolumen und die dadurch geringe Aussagekraft der erhobenen Datenpunkte im Gewerbeimmobiliensegment hin. Unter der Überschrift "München macht den Markt" hatte die IZ im April d. J. bereits auf die Verzerrung durch die beiden Münchner Großtransaktionen Maximilianstr. 12/14 und Fünf Höfe hingewiesen. Dadurch war der Umsatz in Q1 2024 der Transaktionen des Einzelhandelssegments plötzlich größer als der Umsatz der Büroimmobilien oder der Logistikimmobilien.

Soweit ich sehe strebt Branicks an, die Verkäufe eher in Q3 und Q4 abzuschließen. Die Idee, dass sich bis dahin der Investmentmarkt beruhigt habe und die Liquidität zurückgekehrt sei, kann man hegen. Aber ich bleibe diesbzgl. skeptisch. Außerdem sehe ich nicht wie sich das angestrebte Verkaufsvolumen von bis zu € 900 Mio. ohne deutliche Abschläge auf die Bilanzwerte aktuell realisieren lässt.

Grundsätzlich halte ich derzeit andere Ländermärkte für viel attraktiver als den deutschen Markt, die Zeiten der Null- und Negativzinsen im €-Raum ist vorbei. Niemand sollte sich von den kolportierten Preisen der beiden obigen Trophy-Immobilien blenden lassen. Das ist die absolute 1A-Lage und da spielt bei der Kaufpreisfindung auch eine Portion Eigentümerstolz mit; es ist nicht bloß eine nüchterne Risiko-Rendite-Abwägung.

[rabajatis]

vdp-Immobilienpreisindex: Rückgang der Immobilienpreise dauert an

"... Beim Blick auf den Quartalsvergleich deute sich bei Wohnimmobilien bereits eine allmähliche Preisstabilisierung an, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Für Gewerbeimmobilien zeichne sich hingegen noch keine Bodenbildung ab. Zwar habe die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen. Jedoch dürfe dies aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden. ..."

https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/Presse/News/pressemitt…

Das spicht nicht dafür, das die veröffentlichte Erwartungshaltung des Branicks Vorstand mit dem Aufschwung in der 2. Jahreshälfte 2024 eintreten wird. Auf Zeit zu spielen ist also eher keine Lösung. Man muss das verkaufen, wofür es Käufer gibt - ggf. auch akzeptabel unter Buchwert. Jeden Monat ohne Verkaufsmeldung wird es wieder enger und gerade für die Aktie wird es dann immer riskanter werden. Ein Unternehmen kann auch in einem neuen Rechtsmantel mit dann neuen Eigentümern weiterbestehen.

Die letzte Meldung war für mich so zu verstehen, das man im Mai und Juni keine Verkäufe vornehmen wird. Das ist alarmierend finde ich.

[sirmike [Blogger]]

TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG veröffentlicht vorläufige Geschäftszahlen für das Geschäftsjahr 2023

Auf Grundlage vorläufiger und noch nicht testierter Zahlen geht der Vorstand der TTL Beteiligungs- und Grundbesitz-AG („TTL“, „TTL AG“) (ISIN DE0007501009) davon aus, dass die Gesellschaft das Geschäftsjahr 2023 voraussichtlich mit einem Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von -14,0 bis -14,5 Mio. Euro (prognostiziert: -3,3 Mio. Euro bis -3,9 Mio. Euro) basierend auf einem Beteiligungs- und Zinsergebnis von -8,3 bis -8,6 Mio. Euro (prognostiziert: -2,6 Mio. Euro bis -3,1 Mio. Euro) abschließen wird.

Die Abweichung resultiert im Wesentlichen aus dem negativen Ergebnis je Aktie der Branicks Group AG in Höhe von -0,79 Euro (Vorjahr: +0,38 Euro) sowie weiteren Wertberichtigungen von Finanzforderungen und Beteiligungen, deren Vornahme der Vorstand / Aufsichtsrat der TTL aus Gründen der Risikovorsorge heute beschlossen hat, nachdem ihm mit Veröffentlichung der Branicks Geschäftszahlen für das Jahr 2023 neue Informationen zur finanziellen Lage der Branicks vorlagen.

In diesem Zusammenhang hat der Vorstand heute auch entschieden, dem Aufsichtsrat vorzuschlagen, keine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2023 vorzusehen.
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/ttl-beteiligungs-und-…

Da die TTL die "private Vermögensverwaltung" von Prof. Dr. Schmidt ist, dem starken Mann hinter der DIC Gruppe (und Branicks, ehemals DIC Asset AG), dürfen/hätten diese Informationen eigentlich bereits schon länger bei der TTL bekannt sein sollen/müssen. Wenn dort nun heute (!) zusätzlicher Abwertungs- und/oder Risikovorsorgebedarf entstanden ist, spricht das Bände für die reale Lage bei Branicks...

[jkreusch]

SalamadaPanda, keine Sorge, mein Beitrag war für jeden sehr gut verständlich.

Dank erfolgter Gläubigerzustimmung gilt noch die going concern-Prämisse, so dass überhaupt noch zu fortgeführten AHK bilanziert werden kann. Wie hoch die Verkaufserlöse sein werden, wird sich im Laufe des Jahres erst noch zeigen müssen. Was Branicks unter dem fair value vorschwebt, gilt es nun mittels Transaktionen am Markt einzutüten. Bis Anfang Mai 2024 ist dies nicht - abgesehen von konzerninternem Verschieben zur VIB - gelungen. Die VIB wird nicht in der Lage sein, die Branicks so im Alleingang zu entschulden, hierzu sind Objektverkäufe an Dritte nötig.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.542 von lazy_invest am 05.05.24 16:00:20

Das Volumen im Transaktionsmarkt ist deutlich gesunken. Klar, das heißt, dass es zu den geforderten Preisen weniger Käufer gibt. Gleichzeitig heißt es aber auch, dass es zu den angebotenen Preisen weniger Verkäufer gibt. Es funktioniert also beidseitig.

Wenn Branicks weiterhin akut Probleme hat bei den geforderten Marktpreisen Käufer zu finden, dann heißt das einfach, dass der Preis den Branicks fordert nicht dem Marktpreis entspricht. Das „fair value“ müsste also nach unten korrigiert werden.

Das ist zu 2023 schon mit 6% passiert. Wenn es weiterhin passiert bekommt das Unternehmen Probleme mit covenants, Rückzahlung und Refinanzierung und ist halt insolvent.

Ich würde nie behaupten, dass diese Fall unwahrscheinlich ist. Aber er ist halt noch nicht eingetreten, auch wenn einige Nutzer hoffen, dass es bald passiert.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.395 von SalamandaPanda am 05.05.24 14:53:49

Entschuldige, aber weshalb ist der Transaktionsmarkt so dermassen eingebrochen, wenn es doch Käufer gibt zu den angeblich fairen Werten?
Was verstehst du überhaupt unter fair value? Branicks bewertet doch den fair value in seiner Bilanz.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.260 von rabajatis am 05.05.24 13:57:21

Zitat von rabajatis: Man man man ...

Es ist weder
o die "Bewertung zu fortgeführten AHK" noch
o der Buchwert
o noch der "faire" Wert
der Immobilien im Moment wichtig.

Einzig wichtig ist, ob Branicks Immobilien im Bestand hat, für die es potentielle Käufer gibt. Und welchen Preis die nach ihrer Einschätzung bereit sind zu zahlen.

Es müssen nach meiner Sicht der Dinge in den nächsten Monaten bis zum Jahresende ganz optimistisch betrachtet mindestens für 400 Millionen Euro Immobilien verkauft werden. Branicks nennt Verkäufe im Volumen von 500 - 600 Millionen Euro bis Jahrsende. Das ist ca. das Doppelte bis Dreifache von dem was man im Jahr 2023 geschafft hat und fast 20 % des gesamten Immobilienbesitzes. Man sollte da auf keinen Fall auf Zeit spielen und meinen, noch zwischen Weihnachten und Neujahr gerichtliche Eintragungen hinzubekommen. Wir haben Anfang Mai - mehr als ein Drittel des Jahres ist bereits um. Mit der Dauer für die Durchführung wohl schon fast das halbe Jahr. Und 2025 müssen die Verkäufe weiter gehen.

Es ist also bei einem LTV von dann doch über 60 % (!) zum Jahresende 2023 und damit weit weg vom ausgegebenen Ziel zum Jahresanfang 2023 ein massives Gesundschrumpfen angesagt. Und viele Immobilien im Bestand werden schlicht unverkäuflich sein - selbst mit 10 % Preisabschlag auf den Buchwert. Es muss wieder Vertrauen in die Gesellschaft aufgebaut werden, damit die 400 Mio. große 2026er-Anleihe refinanziert werden kann. Und damit sollte man sofort anfangen und zügig die Cashposition durch Verkäufe aufbauen. Je eher man den Brückenkredit zurückzahlt, desto besser ist es doch.

Ich hatte erwartet, das nach der Einigung mit den Gläubigern ein Feurwerk an Verkäufen mitgeteilt wird, weil man in dem Rahmen ja auch mitgeteilt hat, das man bereits in entsprechend fortgeschrittenen Verhandlungsstadien sei. Jede Woche wo das nicht passiert, wird die Aktie riskanter.

Man man man ...

"Der faire Wert ist nicht wichtig" ... "Es ist wichtig welchen Preis Käufer bereit sind zu zahlen", du widersprichst dir in deinen ersten Sätzen direkt selbst.

Der faire Wert ist Marktpreis sein. Also der Preis, zu dem es Käufer gibt. Du hast also korrekt beschrieben, dass der faire Wert der Immobilien, also der Marktpreis, momentan wichtig ist.

[rabajatis]

Man man man ...

Es ist weder
o die "Bewertung zu fortgeführten AHK" noch
o der Buchwert
o noch der "faire" Wert
der Immobilien im Moment wichtig.

Einzig wichtig ist, ob Branicks Immobilien im Bestand hat, für die es potentielle Käufer gibt. Und welchen Preis die nach ihrer Einschätzung bereit sind zu zahlen.

Es müssen nach meiner Sicht der Dinge in den nächsten Monaten bis zum Jahresende ganz optimistisch betrachtet mindestens für 400 Millionen Euro Immobilien verkauft werden. Branicks nennt Verkäufe im Volumen von 500 - 600 Millionen Euro bis Jahrsende. Das ist ca. das Doppelte bis Dreifache von dem was man im Jahr 2023 geschafft hat und fast 20 % des gesamten Immobilienbesitzes. Man sollte da auf keinen Fall auf Zeit spielen und meinen, noch zwischen Weihnachten und Neujahr gerichtliche Eintragungen hinzubekommen. Wir haben Anfang Mai - mehr als ein Drittel des Jahres ist bereits um. Mit der Dauer für die Durchführung wohl schon fast das halbe Jahr. Und 2025 müssen die Verkäufe weiter gehen.

Es ist also bei einem LTV von dann doch über 60 % (!) zum Jahresende 2023 und damit weit weg vom ausgegebenen Ziel zum Jahresanfang 2023 ein massives Gesundschrumpfen angesagt. Und viele Immobilien im Bestand werden schlicht unverkäuflich sein - selbst mit 10 % Preisabschlag auf den Buchwert. Es muss wieder Vertrauen in die Gesellschaft aufgebaut werden, damit die 400 Mio. große 2026er-Anleihe refinanziert werden kann. Und damit sollte man sofort anfangen und zügig die Cashposition durch Verkäufe aufbauen. Je eher man den Brückenkredit zurückzahlt, desto besser ist es doch.

Ich hatte erwartet, das nach der Einigung mit den Gläubigern ein Feurwerk an Verkäufen mitgeteilt wird, weil man in dem Rahmen ja auch mitgeteilt hat, das man bereits in entsprechend fortgeschrittenen Verhandlungsstadien sei. Jede Woche wo das nicht passiert, wird die Aktie riskanter.

[pete_schmatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.731.931 von lazy_invest am 05.05.24 00:06:00

Zitat von lazy_invest: Naja Taktik... Man kann das Geld schlicht derzeit zu 3-4% quasi risikofrei anlegen - wieso sollte sich jemand mit dieser Alternative Immobilien mit einer Bruttomietrendite von 5% ans Bein binden und davon dann noch die Verwaltung, Bewirtschaftung, sämtliche Risiken, Stress mit den Mietverträgen und Regulatorik, Finanzierung usw. stemmen?

Weil ab der ersten Zinssenkung klar ist, dass der risikofreie Zins nur kurzzeitig bei 3-4% liegt. Langfristig wird man sich bei knapp unter 2% einordnen. Die großen Player am Markt orientieren sich langfristig. Da sind 5% Bruttomietrendite schon gut genug.

[SalamandaPanda]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.733.080 von jkreusch am 05.05.24 12:50:17

Zwischen den "Kängurus" und dem "Sauerrahm" von den Sie schreiben fällt es mir wirklich schwer Ihre Nachrichten zu verstehen. Es ist immer witzig wie Leute bei fallenden Kursen schnell Wirecard oder Benko erwähnen und versuchen alle schwächelnden Unternehmen in den gleichen Topf zu werfen.

Laut dem Unternehmen und den unabhängigen Beratern ist bei Branicks aktuell der "faire" Wert der Immobilien nur minimal höher (weniger als 5%) als der Buchwert. Bei diesem winzigen Unterschied kann man ja gerne meinen, dass der "faire" Wert in Echt geringer als der Buchwert sei. Der Buchwert ist aber an sich aber einfach für die Diskussion irrelevant, also weiß ich nicht warum Sie sich an dem Wert aufhängen.