GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben? (Seite 157)

[philojoephus]

Es wäre schön, wenn mal einer den Artikel aus der Börsenzeitung einstellt, damit wir anderen auch mitdiskutieren können. Anbei zumindest schon mal die Artikel aus der FTD und "Die Welt".

MfG JE


Fremde auf der Fußmatte

22.08.2006 FTD von Mark Böschen und Reinhard Hönighaus -- Investoren reißen sich um deutsche Wohnungsaktien. Doch der Ansturm verschreckt einige städtische Firmen, wie der Fondsanbieter SEB zu spüren bekommt.
Ausländische Anleger gieren nach deutschen Wohnimmobilien. Die US-Investmentbank Merrill Lynch spricht in einer aktuellen Studie von einem Ansturm der Investoren - dumm nur, dass kaum eines der begehrten Unternehmen börsennotiert ist. Eine der wenigen Gesellschaften, deren Aktien an der Börse zu kaufen sind, ist die Kölner GAG. Sie zählt mit 44.000 Wohnungen zu den größten deutschen Wohnungsunternehmen. Die deutsche Fondstochter des schwedischen Finanzkonzerns SEB griff zu und erwarb mehr als fünf Prozent der Aktien - und erlebte eine Überraschung: Monatelange Bemühungen um Kontakt zum Vorstand blieben erfolglos, warf SEB-Strategiechef Thomas Körfgen am Montag auf der Hauptversammlung den GAG-Managern vor: "Entweder Sie bleiben mit Ihrer Informationspolitik weiterhin in einer rheinischen Blackbox, dann sollten sie den niedrigen Streubesitz zurückkaufen, oder Sie öffnen sich dem Kapitalmarkt und geben ihm Transparenz."
Burkhard von der Mühlen und Günter Ott reagierten pikiert. Jede Aktionärsfrage werde beantwortet, versicherten die GAG-Vorstände. "Vor dem Hintergrund haben wir die Attacken des SEB-Vertreters nicht nachvollziehen können und daher zurückgewiesen." Als Unternehmen im geregelten Markt erfülle man jedoch nicht alle Anforderungen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert wären, räumte der GAG-Vorstand ein: also keine Zwischenberichte, Investorenkonferenzen oder Roadshows.
Geringer Streubesitz
Von zahlreichen Kleinaktionären sei der gute Kontakt mit dem Vorstand aber ausdrücklich erwähnt worden, teilte GAG mit. Allzu zahlreich können die Kleinanleger nicht sein: Nur 9,5 Prozent aller Aktien sind in Streubesitz, knapp 80 Prozent gehören der Stadt Köln und der Sparkasse Köln-Bonn. Das hätte sich 2002 fast geändert: Der Kaufvertrag mit Terra Firma stand bereits. Der britische Beteiligungsfonds sollte die Anteile von Stadt und Sparkasse für 1,8 Mrd. Euro plus 1,3 Mrd. Euro Schulden übernehmen. 420 Mio. Euro hätten in den Stadtsäckel fließen sollen. Doch das Geschäft scheiterte gleich zweimal im Stadtrat, weil die Koalitionäre nicht geschlossen dafür stimmten; die schwarz-gelbe Koalition zerbrach.
Die GAG-Aktie ist in Frankfurt und Düsseldorf im Freiverkehr notiert. Den Immobilienwert abzüglich der Kredite (Nettoinventarwert) sieht Körfgen bei bis zu 52 Euro pro Aktie. Doch die schloss am Montag mit nur 29 Euro, obwohl die meisten Branchentitel einen Aufschlag zum Nettoinventarwert schaffen. Körfgen nennt die Kommunikationsweise als Grund. "Ich habe nach der Aussprache Hoffnung, dass die GAG jetzt die Bedürfnisse des Kapitalmarkts erkannt hat."


Investoren unerwünscht - Die Kölner Wohnungsgesellschaft GAG will unattraktiv erscheinen. Fondsmanager halten das Wertpapier für unterbewertet

23.08.2006 DIE WELT Von Richard Haimann Köln -- Normalerweise geben sich börsennotierte Unternehmen alle Mühe, Investoren zu gefallen. Bei der Kölner Wohnungsgesellschaft GAG scheint das anders zu sein. Die Rolle der "schmucken Braut", so heißt es im Rathaus, sei derzeit für die GAG "inopportun". Kein Wunder: 2003 war die Koalition aus CDU und FDP an der Frage zerbrochen, ob die Gesellschaft mit ihren 44.000 Wohnungen für 3,1 Mrd. Euro an den britischen Finanzinvestor Terra Firma verkauft werden sollte. Das Geschäft floppte. Statt CDU und FDP regiert nun ein Bündnis aus SPD und Grünen. Der direkt gewählte Oberbürgermeister Fritz Schramma, ein Christdemokrat, lehnte erst jüngst eine Veräußerung der GAG ab - zum wiederholten Mal: "Falls wir überhaupt verkaufen, dann nur an eine stadtnahe Gesellschaft." An einer erneuten Verkaufsdebatte, heißt es im Rathaus, sei derzeit keine Fraktion interessiert.
Thomas Körfgen, Manager des im März aufgelegten Immobilienaktienfonds der SEB, hat trotz dieser Signale eifrig in GAG-Aktien investiert. 91.750 Stück ruhen im SEB-Depot - rund 5,2 Prozent des geringen Freefloats von nur 9,9 Prozent. Den Rest teilen sich die Stadt Köln (69 Prozent), die Sparkasse Köln-Bonn, eine Stiftung und Mieter. Nach Körfgens Berechnungen müsste die Aktie deutlich höher notieren: "Wir schätzen den fairen Wert konservativ auf 42 Euro und optimistisch auf 52 Euro." Aktuell liegt der Kurs bei 29 Euro. Dem Fondsmanager kommen inzwischen Zweifel, ob die GAG überhaupt ein Interesse hat, Investoren zu gefallen. "Ihre Kommunikationspolitik beruht auf drei Säulen: Keine Information, keine Erreichbarkeit, keine Transparenz", warf er den GAG-Vorständen Burkhard von der Mühlen und Günter Ott jetzt auf der Hauptversammlung vor und rügte darüber hinaus, dass die Gesellschaft keine Zwischenberichte veröffentliche.
Auch die Dividende sei angesichts der Ertragskraft des Unternehmens viel zu mager, um Investoren anzulocken. Zum vierten Mal in Folge schüttet die GAG auch für 2005 nur 0,50 Euro pro Stückaktie aus. Das entspricht nicht einmal ganz der Hälfte des Bilanzgewinns von 18,26 Mio. Euro. Neun Mio. Euro wurden in die Gewinnrücklage gestellt. Dabei hat die GAG bereits reichlich Rücklagen gebildet. Allein die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern und deren Hinterbliebene sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf inzwischen 4,17 Mio. Euro gestiegen, weiß Körfgen. "Das entspricht fast einem Viertel des aktuellen Bilanzgewinns und dem Zehnfachen der Gesamtbezüge des derzeitigen Vorstands."
Dabei übertreffen diese Rückstellungen den jährlichen Ausgabebedarf bei weitem. Allein dem Etatposten Krankenversicherungszuschüsse für frühere Vorstände führte die GAG letztes Jahr 112.302 Euro zu. In Anspruch genommen wurden davon jedoch nur 45.835 Euro. Die Summe der Rücklagen in diesem Posten stieg denn auch 2005 von 153.482 Euro auf 219.949 Euro.
Die Antwort des GAG-Vorstands auf die Vorhaltungen des SEB-Fondsmanagers fiel eher verhalten aus: Als lokales Wohnungsunternehmen könne die GAG "nicht alle Anforderungen erfüllen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert sind", ließen von der Mühlen und Ott nach der Versammlung verkünden. Unternehmenssprecher Dirk Kästel begründet die hohen Rückstellungen mit der bis zum Jahr 2012 anstehenden Modernisierung von 7043 Wohnungen. Noch immer verfügten 5720 GAG-Wohnungen über keine Heizung. Die Mieter seien auf Kohle- oder Elektroöfen angewiesen. Immerhin 677 Wohnungen hätten noch immer kein Bad. Dass solche Zahlen nicht für die Effizienz kommunaler Wohnungsgesellschaften sprechen, weiß man auch im Rathaus. "Ein privater Investor", grübelt ein Beamter, "hätte derartige Missstände vielleicht schneller abgeschafft."

[wolfcgn]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.573.765 von soebenda am 23.08.06 10:35:10

ich denke auch, daß diese Artikel eher auf die in der letzten Zeit sehr gut gelaufenen Immobilienaktien anzuwenden sind, bei denen ein Kursrückgang sicher wieder für mehr Ordnung in den Verhältnissen Kurs:Gewinn und Substanz sorgen wird.
Im Moment scheint ja GAG gerne gekauft zu werden.
Ich bleibe auf jeden Fall weiterhin an dem Wert interessiert und werde ihn genau beobachten.
Ein Vergleich mit Colonia Real oder Adler Real klappt hier nicht, von daher können die Artikelinhalte hier auch nicht unbedingt auf die GAG bezogen werden.

[Joschka Schröder]

Im Artikel der FTD befinden sich ebenfalls einige fehlerhaften Angaben (Streubesitz etwas zu niedrig ausgewiesen, Angebotspreis Terra Firma stimmt nicht, SEB hat nicht 5 % der Aktien gekauft, sondern 5 % der in Streubesitz befindlichen Aktien usw.).

Angesichts der enormen Schuldenlast der Stadt Köln (zweithöchste Verschuldung aller deutschen Städte, sieht man einmal von den Stadtstaaten ab), wird bei der GAG langfristig kein Weg an einer verstärkten Kapitalmarktorientierung vorbeiführen. Nur so wird die Stadt Köln auf längere Sicht in der Lage sein, ihren sozial- und verwaltungspolitischen Aufgaben gerecht zu werden.

Die Nachfrage diverser Investorengruppen nach - im internationalen Vergleich äußerst preiswerten - deutschen Immobilienbeständen ist unverändert groß. Kandidaten sind u.a. die LEG Nordrhein-Westfalen, Nassauische Heimstädte und die hessische GWH. Jüngst hat das Land Baden Württemberg das Immobiilienunternehmen Sireo und die Landesbank Baaden-Württemberg damit beauftragt, den landeseigenen Immobilienbestand zu analysieren und teilweise zu verkaufen. Ein (Teil-)Verkauf könnte auch eine Lösung für die Stadt Köln/GAG sein, um finanziell wieder einen etwas größeren Handlungsspielraum zu gewinnen.

[soebenda]

@wolfcgn: Ich habe die Artikel gelesen. Ich halte den Handelsblatt Artikel für unausgegoren. Richtig ist, dass einige Aktien stark gestiegen sind. Dies waren aber in den seltesten Fällen reine Bestandshalter wie es die GAG ist. Weiter steht dort, dass Investoren wie Fortress nun den Exit suchen. Dies ist meiner Meinung nach falsch. Diese Investoren wollen weiter zukaufen, siehe zuletzt Freiburg. Fortress will zwar seinen Bestand an die Börse bringen, hier sollen aber laut Presseberichte keine Aktien abgegeben werden.

[TOPPNEWS]

@wolfcgn-kurzfristiger Zock ? aktuell ist die Aktie +6,27 % auf Euro 30,5.
Respekt

[Buddah]

[wolfcgn]

Also seit 2 Tagen scheint man diesen Wert hier entdeckt zu haben, die Kommentare haben sich vervielfacht und sind informativ.
Ich möchte aber unbedingt auf 2 Artikel hinweisen, die heute in der Börsenzeitung und im Handelsblatt erschienen sind. Beide beschäftigen sich mit der Immobilien Rally in Deutschland:
Überschrift BöZ "Kurse der deutschen Gesellschaften könnten einbrechen".
Beide Artikel sind recht negativ gegenüber den brandheissen Immobilienaktien. M.E. trifft das nicht auf die GAG zu.
Diese Gesellschaft hat nunmal ganz andere Probleme: Festbesitz der Stadt Köln zu insgesamt rund 90 %. Damit ist jegliche Handlungsmöglichkeit blockiert.
Aber Köln ist nunmal pleite. Und das gibt die Phantasie, daß der Freefloat zumindest erhöht werden könnte.
Und m.E. stimmt hier die Substanz und die Ausschüttung.Die bilanziellen Verhältnisse machen ebenfalls einen geordneten Eindruck.
Persönlich sehe ich diesen Wert auf mittlere bis lange Sicht sehr positiv, aber völlig ungeeignet für kurzfristige Spekulationen.
Wolf

[Joschka Schröder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.569.098 von soebenda am 22.08.06 22:45:55

Lobenswert, dass die GAG-Diskussion in differenzierter Form eröffnet worden ist.

GAG ist zweifellos ein deutlich unbewerteter Substanzriese, der mittelfristig deutliches Kurspotential aufweist. Bislang wurde die Aktie von Analystenseite sträflich vernachlässigt. Meines Wissens gibt es zu GAG bislang nur zwei Studien: ein qualitativ ziemlich dürftiges Elaborat der Solventis Wertpapierhandelsbank sowie eine äußerst lesenswerte Studie von Sedager Investments, Schweden (http://www.sedager.se), in der auf Basis verschiedener Bewertungsmodelle die eklatante Unterbewertung der GAG herausgearbeitet worden ist. In dieser Studie werden desweiteren diverse Kennziffern der GAG mit denjenigen anderer deutscher Immobiliengesellschaften verglichen. Lange Rede, kurzer Sinn: Eine Kursverdopplung erscheint gerechtfertigt.

Andere Studien sind mir nicht bekannt. Von der SEB abgesehen, dürften noch keine institutionellen Anleger investiert sein. Insoweit erscheint der markttechnische Hintergrund derzeit sehr günstig.

Insgesamt weckt die aktuelle Situation bei mir (hinsichtlich Substanz, langsamer Öffnung gegenüber dem Kapitalmarkt etc.) Erinnerungen an vergangene BayWa-Zeiten, als die BayWa-Aktie bei 4,5 € notierte und - nachdem die Aktie sehr lange am Kapitalmarkt ignoriert worden war - letztlich zu einem Kursaufschwung ansetzte, der den Kurs in einem Zeitraum von drei (!) Jahren bis auf 26 € hob.

Fazit: Kaufenswert!

[soebenda]

Auf der gestrigen HV waren einige bekannte Gesicher zu sehen. Dies waren zum einen Anleger, welche auch auf den früheren IVG Hauptversammlungen zu sehen waren. Ein Teil von ihnen war auch schon auf den GAG Hauptversammlungen der Vergangenheit. Diesen Anlegern ist die Unterbewertung der GAG Aktie sicher bewusst, sie kennen aber auch die Gründe hierfür. Sie allein sind jedoch nicht stark genug hier für Besserung zu sorgen.

Auf der Hauptversammlung waren aber auch eine Reihe von Sophisticated Investors zu sehen. Dies sind Köpfe, die man auch auf den frühen Bijou Brigitte HVs sehen konnte, aber auch Menschen wie Thomas Körfgen von der SEB. Die SEB hält über einen Fonds gut 5% des Free-floats, und die HV hat gezeigt, dass man nun darum kämpft diesen Schatz zu heben.

Laut Börsen-Zeitung von heute schätzt Körfgen, dass der Abschlag auf den NAV 33 bis 46% betrage. Andere dieser Sophisticated Investors sprachen sogar von möglichen Börsenkursen von bis zu 80 Euro.

Die auf der HV zu hörende Kritik war deutlich stärker als in der Vergangenheit. Auch hatten die Kritiker größere Aktienpakte gemeldet. Nachdem der AR Vorsitzende bei den ersten Kritiken noch munter grinste, schien ihm später das Lachen vergangen zu sein. Die Gesellschaft sollte die nun geäusserte Kritik als Chance und nicht als Bedrohung nutzen.

[soebenda]

Und wie könnte der Schatz gehoben werden?

2003 stand die Stadt Köln kurz vor dem Verkauf ihres Anteils, der schließlich jedoch an einer Stimme im Rat scheiterte - Rückblickend ein Glücksfall für die Stadt. Damals bot Terra Firma einen Preis, der über dem heutigen Börsenkurs liegt. Dies, obwohl die Quadratmeter und Jahresmiet Multiples viel niedriger als heute lagen. Heute gibt es selbst bei Gesellschaften wie der Woba in Dresden Bieterwettstreite.

Antizyklisches Handeln heisst, zu verkaufen wenn der Preis das Peak erreicht. Leider ist dies der Politik oft fremd, nur die Bundesregierung hatte mit der T-Aktie bisher kein schlechtes Händchen. Den Markthöhepunkt halte ich momentan zwar nicht für erreicht, aber heute wäre ein Verkauf weitaus lukrativer, als damals, wo insbesondere die "marktnahe" FDP zum Verkauf drängte.

Käme es zum Verkauf, dann würden die freien Aktionäre davon ganz sicher profitieren. Egal ob es dann zum Squeeze-Out kommen würde, oder die Gesellschaft für den Kapitalmarkt herausgeputzt wird. Vor diesem Hintergrund ist es zu beobachten wie sich die angekündigten IPOs der Gagfah und der Terra Firma Tochter entwickeln wird. Es ist davon auszugehen, dass diese weit höher als die GAG bewertet sein werden, vielleicht ist hier die Dt. Wohnen ein guter Vergleichswert.

Alternativ würde aber auch eine Ausweitung des Free-floats und eine Verstärkung der Öffentlichkeitsarbeit sicher der GAG Aktie helfen. Die Stadt Köln könnte einen Teil der Aktien zu einem attraktiven Preis platzieren, ohne aber die Kontrolle zu verlieren und ihre Wohnungspolitischen Ziele aus den Augen zu verlieren. Diese sind, mittels GAG der Bevölkerung preiswert Wohnraum anzubieten.

Interessant wäre sicher auch die Option, die Aktien der Stadt an die Kölner Bürger auszuschütten. Damit würde die Stadt die Eigentumsbildung fördern, dies wäre sicher ein förderungswürdiges Ziel.

Die Option, die GAG in einen REIT umzuwandeln halte ich unter Führung der Stadt Köln für unrealistisch. Dies soll zwar laut HV in der Diskussion sein, aber dies kann ich mir kaum vorstellen.

Eine verstärkte Kommunikation mit dem Kapitalmarkt würde der Aktie sicher gut tun. Herzu badarf es keiner Umwandlung in einen REIT und auch keiner teuren Berater. Der GAG würde etwas mehr Transparenz und Markt und etwas weniger Politik und Klüngel gut tun, auch wenn sich hier sicher schon einiges im Vergleich zu früher getan hat.