DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 8)

[haowenshan]

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[haowenshan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.918.371 von TraderJules am 06.12.23 09:27:36

Bspw. würden sich die kreditgebenden Banken und auch Dividendeninvestoren fragen, was bei der Gesellschaft los ist.

So einen Schwachsinn habe ich auch noch nicht gehört. Warum soll eine kreditgebende Bank verunsichert sein, wenn weniger Dividende ausgeschüttet wird? Im Gegenteil, je mehr Kapital im Unternehmen bleibt, umso besser für den Kreditgeber.
Es ist und war für Schrade eine Möglichkeit, Geld aus dem Unternehmen rauszunehmen (um dann regelmäßig homöopathische Aktien zu kaufen, Stichwort "mediale Pflege", bei einer KE hat er mE eh nie teilgenommen).

Warum nimmt er an derart vielen Börsenveranstaltungen teil? Hat er nichts zu tun?
Eigenkapitalforum, offenbar jetzt in Berlin https://twitter.com/keinSpekulant/status/1731719235469021272
Wertschaffend für die operative Performance des Unternehmens (außer "mediale Pflege") ist das nicht. Bei einem Unternehmen mit 1000 Mitarbeiter ists egal, ob ein paar nichts tun, bei einem kleinen so wie Defama mit ~ 30 Mitarbeiter (?) eher weniger....

Zitat von haowenshan:

Zitat von babbelino: Moin,
(...)
Was macht man also? Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten und hofft auf ein günstigeres Zinsumfeld. Doch was passiert, wenn sich dieses nicht einstellt? Die zehnjährigen Bundesanleihen haben in dieser Woche erstmals seit 2011 (Randbemerkung: Da gab es Defama noch gar nicht) die Marke von 3% berührt. Persönlich halte ich drei Prozent in Anbetracht der Inflationsrisiken und fundamentalen Lage in Deutschland für zu niedrig. Was passiert aber, wenn die Zinsen weiter steigen? Jedenfalls nichts, was das Revalutierungs-, Kreditvergabe- und Immobilienbewertungsumfeld verbessert.

Moin,
musste über deinen Satz "Man versucht den Aktienkurs durch mediale Pflege und gezielte Aktienkäufe auf einem charttechnisch unverdächtigen Niveau zu halten" schmunzeln. bin offenbar doch nicht der einzige der so denkt...
Dafür ist es ihm offenbar auch nicht zu blöd sich zu bücken und fürs Twitter-Foto zu posen, während die Kununu Beiträge eine andere Sprache sprechen

https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1237890-61-70/de…

@trader_jules
hatte ja gesagt, dass ich zu Defama noch was sagen werde.

also wie funktioniert das Geschäftsmodell von Defama?
"Mediale Pflege" und Kapitalerhöhungen zu möglichst hohen Kursen. That's it.

2014: Kapitalerhöhung
2016: 2 Kapitalerhöhungen
2018: Kapitalerhöhung
2019: Kapitalerhöhung
2022: Kapitalerhöhung

Falls ich nichts übersehen habe, so hat er an keiner Kapitalerhöhung teilgenommen. So blöd ist er dann doch nicht.
Interessanterweise hat er kurz vor der letzten Kapitalerhöhung noch kräftig abgeladen
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…
und sein Partner im Aufsichtsrat hat kurz davor noch homöopathisch gekauft, damit es wohl nicht so blöd aussieht.

Mit dem eingesammelten Geld kauft er Immobilien und kann dann natürlich "Wachstum" zeigen.
Darstellen tut er das Wachstum folgendermaßen, nur ein Beispiel (dürften alle ähnlich sein):
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-mit-30-ffo…

DEFAMA mit 30% FFO-Anstieg nach neun Monaten

Keinesfalls würde er irgendwelche adjusted EBITDA Zahlen angeben, er würde sich höchstens auf Twitter darüber lustig machen, aber das Wachstum beim FFO anzugeben, damit hat er keine Probleme, obwohl diese Zahl komplett irrelevant und nicht weniger irreführend ist, da er die Aktienanzahl steigert.
Die einzig relevante Zahl (FFO/Aktie) kann man sich dann selbst ausrechnen, im konkreten Fall wäre es 0,96/0,83=15,6%, also die Hälfte, die im Titel steht.

Also er muss nur schauen, dass er neue Aktien zu möglichst hohen Kursen ausgeben kann. Dann kann er auch Wachstum bei FFO/Aktie darstellen.

Erstaunlich fand ich auch, dass er offenbar relativ früh angefangen hat, nämlich 2015, Dividenden an sich und natürlich auch an die Mitaktionäre auszuschütten.
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-steigert-n…
Was soll bitte der Sinn sein, Geld in Form von Dividenden aus dem Unternehmen rauszunehmen und anschließend Gelder wieder bei Investoren im Rahmen von Kapitalerhöhungen einzusammeln?
Also eine rein "mediale Pflege" oder Marketing.
Ihm hilft es wohl auch, Cash aus dem Unternehmen zu entnehmen. Damit kann man auch wieder "gezielt Aktienkäufe" machen, um den Glauben an das Unternehmen zu demonstrieren.

Bemerkenswert fand ich auch, dass er relativ früh ein großes Stück 'umplatziert' hat, über 3 Millionen EUR hat er eingenommen.
https://www.eqs-news.com/de/news/directors-dealings/dgap-dd-…

Also jetzt weißt du, warum er so viel Zeit auf twitter verbringt Es kommt nicht von irgend woher, wenn jemand auf Kununu schreibt: Twitter ist wichtiger als der Alltag....

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.915.728 von DanielXYZ am 05.12.23 18:54:40

Vielen Dank für den Link.

Die entscheidende Passage, welche zukünftig starkes Wachstum beim FFO erwarten lässt ohne dass es eine Kapitalerhöhung benötigt, ist folgende:

Ja, wir haben noch Munition für weitere Zukäufe. Zuletzt ist der Eigenkapitalanteil der neu erworbenen Standorte sogar gesunken. Die letzten drei Transaktionen wurden von den Banken mit 100 %, 100 % und 104 % des Nettokaufpreises finanziert.

Somit ist derzeit kaum EK nötig, um Immobilien anzukaufen. Das ist sehr positiv, da die Qualität der letzten Zukäufe sehr gut erscheint Die hohen Finanzierungsquoten zeigen auch, dass Defama bei Banken als äußerst solvent angesehen wird.

Auch das ist Positiv:

Thema Kapitalerhöhungen: Wann wird die DEFAMA AG das nächste Mal neue Aktien ausgeben?

Unser erklärtes Ziel ist es, ohne Kapitalerhöhungen zu wachsen. Daher sind Kapitalerhöhungen bis auf Weiteres ausgeschlossen.

[DanielXYZ]

Interview mit dem CEO


https://abilitato.de/ceo-interview-defama-aktie-wir-bekommen…

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.913.463 von Kampfkater1969 am 05.12.23 13:53:55

Das wäre Klasse, wenn man hier mehr Info's vom DSW Forum teilen kann.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.912.383 von diha71_ am 05.12.23 11:15:10

Bring bitte weitere Infos zum DSW Forum und Aktie Defama....nicht alle hier Investierten nehmen ständig an diesen Foren der DSW oder SdK teil......sind aber oft sehr zielführend für Hirnfutter

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.912.116 von joey68 am 05.12.23 10:33:59

Wir tilgen MONATLICH.......wir Eigentümer haben somit jeden Monat Mehrwert.....die jährliche Dividende ist "nur" ein NICE to HAVE......

[diha71_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.907.697 von TraderJules am 04.12.23 15:23:27

Zitat von TraderJules: Über den Kaufpreis ist bisher nichts bekannt. Dieser wird wohl nach dem Kaufpreiszahlung benannt. Herr Schrade meinte aber, dass dieser nicht negativ überraschen wird. Somit sollte dieser >=10 Mietfaktor sein. Das ergibt bei knapp 400 T€ Nettomiete dann ca. 3,8 Mio. €.

Wer dem Verkäufer etwas hinterher schnüffelt, wird zum Ergebnis kommen, dass die als geschlossener Fonds wohl liquide Mittel brauchen. In der Bilanz steht das Objekt Ende 2020 mit einem Verkehrswert von 6 Mio. € und eine Jahresnettokaltmiete von 500 TEUR. Die gestrige Meldung spricht von 400 TEUR. Hier scheint es also Probleme zu geben, aber natürlich solche, die man als Defama gewohnt ist, zu lösen. Zusammen mit der allgemeinen Aussage von Herrn Schrade beim gestrigen DSW Anlegerforum, dass der Verkaufsdruck deutlich zugenommen hat, gehe ich davon aus, dass der Kaufpreis nicht nur "nicht negativ", sondern positiv überraschen wird.
Mein Tipp ist also, er wird deutlich unter Faktor 10 liegen: 3,6 Mio. EUR.

[joey68]

Na jetzt haben die Käufe zum Ende des Jahres doch noch Fahrt aufgenommen.
Bin mal gespannt was das im nächsten Jahr für Auswirkungen auf die Dividende hat, der FFO scheint ja schön anzusteigen. Leider gibt es keine Orientierungsgröße für die Bemessung der Dividende. Das wird wohl wieder durch Herrn Schrade ausgewürfelt.
Das Gute daran ist jedoch, alles was nicht als Dividende raus geht, erhöht die Substanz des Unternehmens, ebenso wie die jährlichen Tilgungen auf die Darlehen. Als Langfristanleger ist das für mich auch ok.

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.906.608 von erfg am 04.12.23 12:03:53

Sehr schön! Kauf sieht wieder sehr ordentlich aus. Das Objekt bzw. Mietflächen sind frisch saniert und es bestehen lange Mietverträge. Der Ort Grevenmühle scheint ebenfalls eine gute Adresse zu sein. Mittelzentrum zwischen zwei größeren Städten. Auch die Lage im Ort wirkt gut.

Über den Kaufpreis ist bisher nichts bekannt. Dieser wird wohl nach dem Kaufpreiszahlung benannt. Herr Schrade meinte aber, dass dieser nicht negativ überraschen wird. Somit sollte dieser >=10 Mietfaktor sein. Das ergibt bei knapp 400 T€ Nettomiete dann ca. 3,8 Mio. €. Der FFO steigt um 200 T€ oder nach FFO/Aktie um 0,03 € bzw. 144.000 €. Vermutlich liegt die FFO Steigerung im Bereich von 160.000 €. Somit ergibt sich eine FFO Anfangsrendite von 40 %. Das ist umso bemerkenswerter, da Mietflächen frisch saniert und langfristig vermietet sind. Gleichzeitig steigt der FFO aufgrund des höheren Zins und der höheren FK Quote mit der Zeit stärker an, als in die Niedrigzinsphase. Ich gratuliere zu dem Kauf!