Grundbedürfnisse

HABONA REPORT 2023/24: Krisenfest investieren - Seite 2

Gesellschaftlicher Wandel trifft auch die Immobilienwirtschaft

Makroökonomische Trendbrüche beeinflussen und verändern auch die Alltagsentscheidungen von Menschen. Treiber dieser langsam rutschenden Lawine sind Megatrends wie die Digitalisierung, der demographische Wandel oder die Individualisierung, die eine Veränderung der Nutzungspräferenzen von Menschen zur Folge haben. Die gesellschaftliche Transformation zeichnet sich im Immobilienmarkt bereits deutlich ab. Mit dem wachsenden Anteil des Onlinehandels verlieren traditionelle Kundenmagnete wie Fußgängerzonen oder Shoppingcenter an Marktanteilen. Der Erfolg von Standorten hängt heute mehr von Cafés und sogenannten „Third Places“ ab, anstatt von Bekleidungs- und Schuhgeschäften. Mobile Arbeitsformen verändern die Nachfrage nach Büroimmobilien. Steigende Leerstandsquoten sind dabei auch an Top-Standorten zu beobachten. Da nennenswerte Teile der Einkaufs- und Arbeitswelt bereits in die eigenen vier Wände verlagert worden sind, ist das Wohnen innerhalb der Stadtzentren für viele weniger attraktiv geworden. Die größten Wanderungsgewinne sind in Deutschland im ländlichen Umland größerer Städte festzustellen, in dem Einfamilienhäuser bezahlbarer und grüner gelegen sind.

Dezentrale Strukturen zeigen sich robuster

Multipolare, dezentrale und kleinteilige Strukturen zeigen sich unter Transformationsdruck deutlich resilienter, da sie flexibler auf Veränderungen reagieren können. Dies gilt vor allem für Standorte und Immobilien, die sich wohnortnah oder auf dem täglichen Weg der Menschen befinden. Nahversorgungsimmobilien konnten in den zurückliegenden Krisen sowohl Anpassungsfähigkeit (Resilienz) als auch Widerstandskraft (Resistenz) beweisen. Mit dieser Erkenntnis müssen Assetklassen und städtische Funktionen neu bewertet werden. Während die traditionelle Lehre von der „Lage, Lage, Lage“ immer weniger zu gelten scheint, gewinnen Emotion und Alltagstauglichkeit von Immobilien als Erfolgsfaktoren an Gewicht.

Die Zeitlosigkeit grundlegender Bedürfnisse

Innovationsforscher attestieren die langlebigste Stabilität solchen Elementen, die eine alltägliche Notwendigkeit für das Leben der Menschen besitzen. Dies trifft insbesondere auf Dinge zu, die die grundlegenden menschlichen Bedürfnisse erfüllen und damit von einer nichtzyklischen Nachfrage profitieren. Während sich die Welt wandelt, bleiben grundlegende Bedürfnisse unverändert und entsprechende Angebotsstrukturen von Transformation unberührt. Im Rückblick auf die Entwicklungsphasen des europäischen Städtebaus sind es nicht die nach Funktionen gegliederten und autogerechten Konzepte aus der Mitte des 20. Jahrhunderts, die sich gegenüber veränderten Ansprüchen an das Wohnen, Arbeiten und Leben anpassungsfähig zeigen, sondern die auf Nutzungsmischung und kurze Wege ausgelegten Strukturen des späten 19. Jahrhunderts.