wie sicher sind offene Immobilienfonds ? - 500 Beiträge pro Seite

[Acelius]

Hallo,
habe mir eben mal den Renditeverlauf von dem Fond
SEB Immoinvest WKN: 980230 angeschaut und könnte mir vorstellen, das dieser Fond für einige vielleicht ganz
interessant ist. Eine durchschnittliche Wertsteigerung von
über 6 % p.a. ist doch für sicherheitsorientierte Anleger
gar nicht so schlecht oder ? Nur, wie sicher sind solche
Fonds oder eben dieser nun wirklich. Man spricht ja von einer Immobilienblase die platzen könnte, aber ich kann mir nicht vorstellen das bei diesem Fond auch Negativrenditen entstehen können.
Wie seht Ihr das ?

Gruß Acelius

[zocklany]

frag mal bei der DEKA nach

[ReneBanker]

Vergangenheitswerte sind keine Garantie für zukünftige Erfolge ...

zumindest nicht bei Fonds.

Vergiß also mal die 6% ganz schnell wieder und stell Dich auf 1-4% ein.

Rene

[big_mac]

ich würde nie einen offenen immobilienfonds kaufen.

gründe:
1. abladeplatz für gescheiterte/mittelmässige projekte der banken
2. bewertung über schätzgutachten
und damit zusammenhängend:
3. viel vergnügen, wenn alle durch den AUSGANG wollen

[Lemmus]

Der SEB Immoinvest dürfte einer der besten offenen Immobilienfonds sein.

Ansonst gilt: Finger weg von Fonds, die überwiegend in Deutschland investieren. Hier brechen die Mieterträge ein, dieser Zustand wird noch einige Jahre anhalten. Dadurch müssen auch die Immobilienbewertungen (Ertragswert) heruntergerechnet werden, was zu Kurseinbrüchen führen wird.
Es wurde einfach in der Vergangenheit am Bedarf vorbei gebaut und jetzt treten hohe Leerstände auf.

Bei Immobilienanlagen im Ausland wird eine höhere Rendite erwartet, dafür besteht hier aber auch m.e. die Gefahr, sich überteuert in Immobilien einzukaufen. Das größte Risiko sehe ich hier in Großbritannien und in USA.
Andererseits haben neu aufgelegte Fonds so gut wie keine Altlasten, dafür aber das Risiko der vorzeitigen Schließung.
Fazit: So sicher wie die letzten 35 Jahre sind die Immobilienfonds nicht mehr.

mfg, Lemmus

[Jo1]

es gibt meiner Ansicht nur 2 offene Immo-Fonds welche "dikutabel" sind. zum einen der von Dir angesprochene SEB zum anderen, finde ich fast noch interessanter, den SKAG von Siemens. Der ist zwar schwer zu bekommen, aber Hauptanleger(Siemens Pensionskasse)/teilweise auch Großmieter ist Siemens selbst, zudem liegen viele Anliegen im Ausland an wirklich Top Standorten. Für meine konservativsten Anleger (z.B. Stiftungen), welche sogar vor z.B. Containern zurückschrecken, eine dankbare Alternative. Die Rendite war sogar noch einen Tick besser als beim SEB Fonds. (Letzten 3 Jahre um die 7% p.a.)

Gruß Jo1

[kickaha]

100 Punkte für Big_Mac

In England, Spanien, Irland,USA siehts noch bescheidener aus als bei uns.



Gruß Kickaha

[lets.bury.it.com]

Au weia!

Die "Sicherheit" offener Immofonds (in die die "sicherheitswütigen" Deutschen seit Jahren Milliarden hineinpumpen) kannst Du Dir bei DEKA-Grund live ansehen
Ich sag nur Abladehalde für mäßige Immos aus der Bankengruppe, missmanagement, Auffanglösung, Untreue, Rücktritt des kompletten Managements, Notrücknahme der Anteilscheine durch die "bad bank"-Abteilung bzw. ne neu strukturierte Auffang-Kiste zur "Gesichtswahrung" der Spaßkassen-Gruppe usw. usf....
Es kann alles aber noch viel schlimmer kommen.
Dann nämlich, wenn sich die Bilanzierungsrichtlinein für offene Immofonds in D ändern bzw. EU-harmonisiert werden.
Das wird dann ziemlich unharmonisch für deutsche „offene“
Wenn die "offenen" zur ehrlichen Bilanz gezwungen werden, d.h. ihre Immos aktuell bewerten (müßten) – und das heißt in der Regel zur Zeit massive Wertberichtigungen im Milliardenbereich dann Gute Nacht, kontinuierlich sanft ansteigender Rücknahmepreis

Das gibt dann einen Chart wie bei einem Aktiensplitting

Wer noch DEKA-Dinger da zu liegen hat: ALLES SOFORT VERKAUFEN!!!.

Dieser Ratschlag ist kein Scherz, sondern vollkommen ernst gemeint

LBI.COM

(der leider in `n paar "Geschlossenen" drinnehängt:O:O und den Vergleich mit einer "Geschlossenen Anstalt" nicht ganz an den Haaren herbei gezogen findet )

[big_mac]

der geschlossene typus -wie die amerikanischen REITs oder rodamco, oder immobilienaktien wie ivg oder immofinanz- gefallen mir von der konstruktion her VIEL besser.

[Pfandbrief]

Offene Immobilienfonds sind meiner Meinung nach zu verbieten, und ich hege keinen Zweifel daran, dass das nach dem nächsten Skandal auch so kommt. Sage das übrigens nicht erst seit der Deka-Geschichte.

Warum?

Bei einem offenen Fonds muß IMMER gewährleistet sein, dass der Fonds Anteile zum NAV zurücknimmt. Das funktioniert sehr gut, wenn der Fonds in liquide Assets (wie Anleihen oder Aktien) investiert. Das ist bei Immobilien nur sehr eingeschränkt der Fall, und dadurch entsteht ein Riesenproblem. Das Problem ist so groß, weil es sich eben erst dann zeigt, wenn es fast zu spät ist.

Man darf nie vergessen, dass diese glatten Kursverläufe bei offenen Immobilienfonds keine Marktpreise sind. Es ist -- mehr oder minder -- eine Fantasiebewertung. Dass das so ist, kann man sehr schön an den tatsächlichen Marktpreisen von geschlossenen Immobilienfonds oder noch besser Immobilienaktien sehen. Es soll Aktien geben, da behauptet der Vorstand, der NAV sei 5, und die Aktie steht aber bei 1. Wäre dieser Laden stattdessen ein offener Immobilienfonds, stünde er bei 5...genauso lang bis zuviele Anteilsinhaber ihr Geld sehen wollen. Danach steht er aber nicht mehr bei 1, sondern bei 0.

Es ist wirklich einer der größten Sündenfälle der Anlageberatungsbranche, dass vor allem in Deutschland von der Börse enttäuschte Kleinanleger in diese Konstrukte hineingetrieben wurden -- und das zu allem Überfluß praktisch auf dem Tiefpunkt der Aktienkurse 2002/03.

[big_mac]

pfandbrief,

behauptet jetzt flach nur mehr 5 ?

sonst gebe ich dir absolut recht, ABER:

der hintergrund der einführung der offenen fonds war, daß man damit eben ein vehikel hat, das NICHT börsenkursabhängig ist ! (und zwar auch von KUNDEN gewünscht!! )
mich erinnert das ganze an diverse anleihen der letzten zeit, wo ein börsenhandel gleich gar nicht beantragt wurde - damit sind kursverluste offensichtlich ja ausgeschlossen

und sowas passiert, wenn man beamte und politiker an geld heranläßt !

[Pfandbrief]

Ja, es ist ein längstmögliches Aufrechterhalten einer Illusion.

Anleger sollten es stattdessen so machen wie amerikanische Firmen bei ihren pension plans. Es wird eine Ertragsrate postuliert, jedes Jahr die entsprechenden Gewinne kalkuliert, und falls die plan assets in Wirklichkeit weniger (oder auch mehr) wert geworden sind, wird das einfach ignoriert. So kann sich jeder einen schönen linearen Chart seines Portfolios übers Bett hängen.

Wenn es für Firmen gut genug ist, um die GuV nicht zu `verziehen` wenn sich der Markt bewegt, warum nicht auch für Konsumenten? Können ja auch nichts dafür, dass es Volatilität gibt, wie die Manager...

Flach sagt inzwischen 3, wenn ich mich recht entsinne.

[big_mac]

oh, hat dieser böse homm dann doch recht gehabt ?

[lets.bury.it.com]

#11 von big_mac

der hintergrund der einführung der offenen fonds war, daß man damit eben ein vehikel hat, das NICHT börsenkursabhängig ist ! (und zwar auch von KUNDEN gewünscht!! )

Ja, genau. Illusionstheater für`s (Anleger-)Volk statt ehrliche Bilanz!für`s (Anleger-)Volk statt ehrliche Bilanz!
Ich kenn da ne Bank (bkum-Bank - Bank für kleine und mittere Unternehmen AG) die haben ihre Aktien mit "Mengenrabatt" verkauft, z.B. wenn Du 200 Aktien abgenommen hattest kosteten sie 11 und bei 500 10 Euro. Toll, nicht wahr?
Börsennotiert waren sie natürlich nicht (da hätten sie damals wohl so um die 4 bis 5 Euro notiert, BRIEFKURS selbstverständlich ohne Umsatz).
Es gab sogar einen "Rücknahmegarantie" für die Aktien zu 10 EUR von einem mit der Bank verbundenen Unternehmen.
Super, wie?

Ich glaube, diese Aktien hat tasächlich jemand gekauft .
Es wurden ein paar mal 50 Cent Dividende ausgeschüttet (wie man später erfuhr war es ein Schneeballsystem , die Divi wurde aus Aktienverkäufen bedient).

Die Aktien sind selbstverständlich inzwischen "null" wert! Die GmbH, die die Aktien-"Zurückkaufverpflichtung" hat, zahlt nicht (oder ist sie auch schon pleite?).
Hatte bei dieser Bank ein paar Einlagen, die waren "wenigstens" zu 90% geichert und ein paar Sparbriefe, die sind futsch.

Muß sagen, offene Immofonds erinnern von der konstruktion genau daran (keine ehrliche Bilanz, wel man dazu gesetzlich nicht verpflichtet ist, also Illusionstheater!

Gebt bloß bald eure deutschen offenen Immoanteile zurück, bevor es zu spät ist

rät LBI.COM

[big_mac]

ja, STRONG SELL !!

umso mehr mir über den modus operandi bekannt wird, umso "stronger".

[kickaha]

todsicher

[sva03]

Es wird ja jetzt auch überlegt wegen der Misere der offenen deutschen Immo-Fonds ab 2005 Reits (Real Estate Investment Trusts)zuzulassen. Die Immobranche fordert bereits, dass offene Immo-Fonds in Reits umzuwandeln sein müssen. Ich finde das super. Die Anlageberater der Banken können endlich wieder was verkaufen und die Banken werden ihre desolaten offenen Immo-Fonds los.

[walterhuber]

Frage mich warum es zwei Gruppen von Foren gibt!
Hier wirde ein offener Fonds im Forum für geschlossene Fonds diskutiert! Im Forum für offene fonds der geschlossene Fonds der Alfred Wieder AG!


JUTEN MORGEN!

[walterhuber]

Zum Thema:

Nachdem die Aktienfonds eingebrochen sind, haben viele Anleger in offene Immobilienfonds investiert. Die hatten eine Geldschwemme und haben nicht mehr so viele Immobilien von Top-Qualität im Standort und Mieterbereich bekommen.
Das war wie bei der Going Public Welle! Erst die erste Garnitur (überzeichnet), schnell die zweite Garnitur, die dritte und aus war es!
Die Leerstände bei Büropalästen sind gigantisch! Wird ein wenig dauern bis der Markt sich wiederbelebt!

[Lemmus]

zu #19,

es kann noch dicker kommen:

Gefahr 1: Hohe Leerstände und damit auf lange Zeit erheblich niedrigere Mieteinküfte.

Gefahr 2: Neubewertung der Immobilien aufgrund des niedrigeren Ertragswertes und damit Kursverluste in den Fonds.

Gefahr 3: Wenn alle raus wollen, dann müssen Immobilien notverkauft werden, mit erheblichen Abschlägen.
....dann kracht es richtig!

Fazit: Die Ertragschancen deutscher offener Immobilienfonds ( und einiger ausländischer...) stehen in keinem vernüftigen Verhältniss zum Risiko!
Habe meinen Bekannten seit über einen Jahr zum Ausstieg geraten.

mfg, Lemmus

[kickaha]

@Walter

für jeden der AL ist, oder in Ruhestand geht, wird ein Büroraum frei.

Schau Dir die demographische Entwicklung der nächsten 20 Jahre an und sag mir dann, wie sich dieser Markt erholen soll.

Gruß Kickaha

[walterhuber]

@kicka
Das würde ich nicht ganz so negativ sehen!