Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.831.415 von walker333 am 23.05.24 18:26:39

Die Hedgefonds hedgen möglicherweise mit Puts auf die AKtien die eigene Anleiheposition. Abgesehen davon besteht m.E. der EK-Wert bei Branicks lediglich aus dem Optionswert....

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.830.590 von Maul-Taeschle am 23.05.24 15:55:32

Zitat von Maul-Taeschle: Dennoch frage ich mich, warum die bei 90 Cent nicht einen großen Teil der Beute eingefahren haben und jetzt immer weiter aufstocken?

Jemand der bei 1 € nicht versucht einzudecken, spekuliert offensichtlich auf eine Pleite oder einen debt-to-equity-swap!

[Maul-Taeschle]

Hab ich was verpasst?

Die Anleihenkurse sind die letzten Tage deutlich gestiegen und bei Tradegate hat heute jemand 20 Tsd. St. Aktien gekauft.

@ jkreusch:
Aus den Leerverkäufern werde ich auch nicht schlau. Du hast geschrieben: "Die Leerverkäufer werden sich das vor uns beiden gründlich angeschaut haben." Ich denke eigentlich auch, die sind zehn mal schlauer als ich. Dennoch frage ich mich, warum die bei 90 Cent nicht einen großen Teil der Beute eingefahren haben und jetzt immer weiter aufstocken? Die werden doch sicher bei Kursen von weit über 4 € eingestiegen sein??? Sind die wirklich so viel cleverer? Oder werden die überschätzt?

Bin gespannt, wie das weiter geht?!

[Pumuckel_67]

https://www.manager-magazin.de/unternehmen/immobilien-rueckz…

Da ist sehr gut herausgearbeitet, worin das Problem in Deutschland besteht hinsichtlich des Immobiliensektors. Steigende Zinsen => fallende Immobilienpreise, damit die Nachfrage nicht abgewürgt wird. Fallende Zinsen = steigende Immobilienpreise - so war es bisher.

Wird das ignoriert, fokussieren sich Investoren auf die Unternehmen, die in den Augen der Investoren ihre Immobilien fair bewerten. Ob das 20-fache der NKM, wie unten geschrieben, für ältere Büroimmobilien, dieses Kriterium erfüllt, wird sich sicher in den nächsten Monaten zeigen, wenn Verkäufe gemeldet werden.

Bzgl. des Squeeze Outs der BBI - worin genau liegen die Optionen?
Das war der Meldung nicht zu entnehmen (außer Optimierung des Konzerns)
Wäre toll, wenn Sie (Kampfkater1969) hierzu Ihre Impulse mitteilen.

[Kampfkater1969]

Ein Teil des Puzzle....

Meldung von heute.....eine Enkelgesellschaft der Branicks wird den Streubesitz entreichern........schafft weitere Optionen in Kette VIB zu dieser Aktie

Quelle:
https://www.eqs-news.com/de/news/adhoc/vib-vermoegen-ag-beab…

[jkreusch]

@babbelino

Deine Idee in diesen Positionen noch Tafelsilber zu finden, hatte ich auch bevor ich mir während des StaRUG-Verfahrens die Positionen anschaute. Die Leerverkäufer werden sich das vor uns beiden gründlich angeschaut haben.

Dann schauen wir uns mal die assoziierten Unternehmen der Reihe nach an (Stimmrechte und Buchwerte in TEUR aus der Konzernbilanz per 31.2.2023):
DIC Office Balance I (Fonds) 12,5 % 4.576
DIC Office Balance II (Fonds) 0,0 % 9.935
DIC Office Balance III (Fonds) 5,9 % 2.657
DIC Office Balance IV (Fonds) 6,8 % 3.172
DIC Office Balance V (Fonds) 5,6 % 2.958
DIC Retail Balance I (Fonds) 8,3 % 5.346
DIC MainTor Zweite Beteiligungs GmbH & Co. KG 40,0 % 12.172
Realogis Holding GmbH 25,0 % 8.210
KHI Immobilien GmbH 41,7 % 18.914
GEG Public Infrastructure IV 78,5 % 61.397

Sämtliche Fondsanteile könnten wie bereits von mir erwähnt an Bestandskunden vermarktet werden.

Zu beachten ist, dass nicht alles was unter assoziierten Unternehmen im KA ausgewiesen wird durch die Branicks Group AG selbst gehalten wird; die KHI Immobilien GmbH ist bspw. von der Tochter VIB, ebenso wie es die von dir erwähnte BHB einst war. Unter den obigen Positionen ist es schwer eine einzige zu erkennen, die sich für einen Verkauf nahe des Buchwerts qualifiziert und somit schnell cash geniert ohne die EK-Quote simultan zu verschlechtern. Für die DIC MainTor Zweite Beteiligungs GmbH & Co. KG ließe sich bestimmt ein Käufer finden, aber sicher nicht zu einem Preis, der in der Nähe des Bilanzansatzes ist. Der "Dreck" (i.e. GEG Public Infrastructure IV) wurde bereits konzernintern verschoben.

Etwas was Branicks früher gerne machte, war vermietete Objekt von einem DIC Fonds an einen anderen zu verkaufen und dabei Gebühren zu verdienen und sich gleichzeitig weiterhin Bestandsverwaltungsgebühren zu sichern (s. bspw. https://www.iz.de/maerkte/news/-nuernberg-beliebteste-b-buer…). Zur Zeit der Null- und Negativzinsen war dies durchaus lohnend, jetzt ist dies definitiv nicht mehr durchführbar, der Markt hat gedreht.

[babbelino]

@jkreusch

Es ist richtig, dass es diese Rett-Blocker gibt. Die auf diese Strukturen entfallenden Kapitalanteile sind jedoch gering. Der wertmäßig weitaus größere Anteil entfällt auf andere Konstrukte, die sich m.E. sehr wohl versilbern lassen. Der Verkauf des Anteils an der BHB hat dies im vergangenen Jahr ja auch gezeigt.

[deepvalue]

Das Hauptproblem von Brannicks sind m.E. die sehr hohe Bewertung der Büros mit einem Wert von durchschnittlich weit über dem 20fachen der jährlichen Nettokaltmiete plus der fehlende Durchgriff auf die VIB. Dann werden in den LTV als "Wert" auch noch der Goodwill einbezogen (ich bezweifele, dass die Ratingagenturen oder die Banken eine Werthaltigkeit in der Höhe akzeptieren.....). Wenn die Büros wirklich in Topzustand in Superlagen wären, könnte ich mit 20fach NKM sogar leben, aber hier wird nur eine Miete von ca 10 Euro (Annahme 3 Euro Nebenkosten) pro qm erzielt. Das sind überwiegend Nebenlagen in älteren Gebäuden (da habe ich bei meinen wenigen Büroflächen in Berlin in Nebenlage im Altbau deutlich höhere Mieten). Den Ansatz von 20fach NKM halte ich für sehr sehr ambitioniert..

Der FFO hatte sich in 2023 bereits ggü. Vorjahr halbiert. Wie wird das 2024/25 denn aussehen?
der Laden ist wirklich marode.

Bei Dt. Konsum und Demire muß nur die Finanzierung geregelt werden, aber das EK sollte ausreichen und die Bewertungen sind o.k.
AT überlebt m.E. auch ziemlich sicher. Dt. Euroshop ist einfach super von Bewertung und Finanzierungsrisiken her. Dt. Real Estate ist abgesehen von Marktenge bilanziell und bewertungstechnisch m.E. ohne Kritikpunkte.

Aber Branicks. Hier würde ich extrem vorsichtig sein...

Keine Handlungsempfehlung.

[jkreusch]

@babbelino

Klar, könnte man versuchen Beteiligungen bzw. assoziierte Unternehmen abzustoßen, aber insb. bei den Beteiligungen stellt sich die Frage wer diese 5,1 %-Objektgesellschaftsanteile kaufen soll? Diese Konstruktion hat ihren Ursprung und ihre Berechtigung einzig wg. der GrESt-Umgehungsgestaltung. Unter den assoziierten Unternehmen sind noch unvermarktete Fondsanteile, die man Bestandskunden anbieten kann. Aber ein Blick in die Konzernbilanz verrät, dass dies nicht sonderlich ins Gewicht fällt, sondern nur die Gefähr birgt sich zu verzetteln. Wer im StaRUG-Verfahren endete, dem ist mit solchen kleinteiligen Verkäufen nicht mehr gedient.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.818.653 von babbelino am 21.05.24 17:21:24

Ich habe aus meiner Sicht einen guten Schnitt gemacht. Weil ich lange mit dem Einstieg gewartet habe und eben nicht - wie z.B. Kampfkater schon bei 3,30 Euro glaube ich waren es - eingestiegen bin. Ich würde erst dann wieder in die Aktie einsteigen, wenn der Vorstand mehr Realismus zeigt und die Lobpudelei auf sich selbst sein lässt. Und der LTV tatsächlich deutlich unter 50 % gekommen ist, die Leerstandsquote dabei nicht noch weiter angestiegen ist und die Kosten durch die verbliebenen Mieteinnahmen mehr als komfortabel gedeckt sind und auch einen Schuldendienst zu angekündigt weit höheren Zinsen ermöglichen. Bis dahin möcht ich mein Geld schlicht nicht in dieSem Risiko sehen und es diesen Damen und Herren anvertrauen.

Es gibt gerade jetzt nach mehr als 2 Jahren Börsenbaisse im Nebenwertesektor um Längen bessere Aktien und Geschäftsmodelle schuldenfreier Unternehmen. Wer nicht in solche Aktien investiert, sondern bei Branicks sogar noch verbilligt, der geht ein sehr hohes und vermeidbares Risiko.