Deutsche Konsum REIT-AG (Seite 117)

[ColesP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.640.011 von philojoephus am 29.03.21 15:51:00

Vielen Dank für deine super Ausführung wieder. Ich hätte noch eine Frage zum Erreichen des Bewertungsniveau, bei dem der Kauf eigener Aktien attraktiv erscheint. Mir kommt das mit den 12-24 Monaten zu optimistisch vor, um auf ein Bewertungsniveau von dem 11fachen der Miete zu kommen bei gleichbleibendem Aktienkurs. Die DKR müsste ja um weitere 20 Mio. € pro Jahr die Mieterlöse steigern. Ausgehend vom aktuellen Mieterlösen von 69 Mio. € pro Jahr und dem Wachstum der letzten Jahre dürfte das ja mindestens 2 Jahre dauern. Wahrscheinlich länger wenn man bedenkt, dass dann eine weitere Kapitalerhöhung nötig wäre und der Net Debt ja auch nicht unverändert bleibt. Sehe ich da was falsch?

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.611.942 von ColesP am 26.03.21 11:37:24

@ColesP schrieb am 26.03.21 11:37:24 Beitrag Nr. 102

>> Du siehst den Zeitpunkt für die Aktien Rückkäufe also spätestens in 6 Monaten
>> gekommen, falls der Aktienkurs sich nicht verbessert weil die DKR dann zu gleichen
>> Werten eigene Aktien kaufen könnte als auch neue Objekte?

Ja und nein.

Ja, genau das dachte ich beim Schreiben des Beitrags.

Und nein, mittlerweile glaube ich nicht, dass ein Aktienrückkauf in sechs Monaten erfolgt, weil ich die FFO- und Mietmultiple verwechselt habe.

Ursprünglich bin ich davon ausgegangen, dass die Aktie bei einer Seitwärtsbewegung und durch das Wachstum in sechs Monaten beim 11fachen der Miete notiert. Aber da ist mir ein Fehler unterlaufen. In sechs Monaten notiert sie dann zum 11fachen des FFO ABER NICHT zur 11fachen Miete. Richtig muss es heißen:

1.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte ankaufen (aktuell das 10fache der Mieten)
2.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte verkaufen (aktuell das 16 bis 22fache der Mieten)
3.) Und wo notiert die Aktie der DKR (aktuell das 14fache und in sechs Monaten das 13fache der Mieten)

Und alles ohne die Verwässerung der Wandelanleihen gerechnet, weil Herr Elgeti damit auch nie rechnet, wenn er solche Ausführungen macht!

Herr Elgeti hat klar gemacht, wenn er die Aktie zum gleichen Faktor kaufen kann, wie weitere Objekte, dann kauft er lieber weitere Objekte. Aber wenn die DKR durch Objektverkäufe so viel freies Kapital erhält, dass sie das Geld gar nicht so schnell in weitere Objekte investieren kann, dann würde er auch die Aktie zum gleichen Faktor kaufen.

Wenn man das weiß, dann muss man nur noch abschätzen, wann die Aktie zum 11fachen der Miete notiert bzw. wie stark die Ankaufsfaktoren in nächster Zeit anziehen und wann sich diese beiden Kurven treffen. Ich schätze, dass das in 12 bis 24 Monaten der Fall ist (wenn sich die Aktie weiter seitwärts bewegt).

Aber letztendlich glauben weder Herr Elgeti noch ich, dass er überhaupt in die Verlegenheit eines Aktienrückkaufes kommen wird, weil die Aktie schon vorher steigt.

Ich denke, dass die Wahrscheinlichkeit für einen größeren Verkauf von Objekten mit jedem Monat steigt, in dem die Aktie nicht steigt. Denn durch das Wachstum wird die Aktie ja von Monat zu Monat billiger und damit eine KE zur Kapitalbeschaffung immer teurer und damit unwahrscheinlicher. Und zusätzlich steigt die Bewertung der Objekte eher weiter an. Ich glaube, wenn Herr Elgeti die Wahl hat, Objekte zum 16 bis 22fachen der Miete zu verkaufen oder Aktien zum 13fachen, dann verkauft er lieber die Objekte, um sich Kapital für weiteres Wachstum zu besorgen, weil das ökonomisch unter dem Gesichtspunkt der Kapitaldisziplin viel sinnvoller ist. Und weil er auf diese Weise dem Markt auch gleich demonstrieren kann, was die Objekte jetzt wert sind.

Und wenn die Aktie nach den Objektverkäufen immer noch nicht steigt, und die DKR mit dem Verkauf so viel erlöst hat, dass sie dieses Geld nicht in einem gewissen Zeitrahmen investieren kann, dann würde er auch Aktien zurückkaufen. In einem Zeitraum von 12-24 Monaten halte ich das für möglich, wenn sich die Aktie seitwärts bewegt und vor allem auch, wenn parallel die Ankaufs- und Verkaufspreise weiter steigen.

Und man muss auch folgendes berücksichtigen: Wenn die DKR dem Markt demonstriert, dass sie Objekte zu solchen Faktoren im nennenswerten Umfang verkaufen kann, dann zeigt sie auch, dass sie auf diese Art wirklich Kapital recyceln kann.
Das wäre ein Game Changer, denn das würde bedeuten, dass die DKR ohne weitere Kapitalerhöhungen wachsen kann. Und das ist ein riesen Werttreiber. Bisher rechnen die Analysten vermutlich noch mit einer 10 % Kapitalerhöhung alle 12 Monate. Aber wenn man das aus den Modellen raus nimmt, ist die Aktie schnell 30 bis 50 % mehr wert.

Bezüglich möglicher Aktienrückkäufe bei der DKR würde ich noch hinzufügen: Herr Elgeti hat auch immer betont, dass er der Meinung ist, dass die DKR als Ganzes, mehr wert ist, als die Objekte einzeln. Dem stimme ich zu. Insofern könnte es auch Sinn machen, die Aktie zum 11 oder 12fachen zu kaufen, selbst wenn ich die Objekte zum 10fachen kaufen kann, solange ich zu viel Kapital habe.
Und es macht sogar noch mehr Sinn, wenn die Bewertung der Objekte weiter ansteigt. Und wenn ich das richtig gesehen habe, hat er auch bei der TAG damals einen Aktienrückkauf in einen steigenden Markt hinein gemacht. Überhaupt lohnt es sich die Aktionärsbriefe der TAG in dem Zeitraum 2010 bis 2016 zu lesen. Zumindest ich hatte da beim Lesen ständig Déjà-vus gehabt. Die Geschichte scheint sich gerade bei der DKR zu wiederholen.

Bei der Recherche für diesen Beitrag bin ich auf noch auf folgende Ausführungen von Herrn Elgeti gestoßen, die ich sehr aufschlussreich fand:

„Für den, der wirklich eher Investmentconnoisseur ist und sich überlegt, mit welchem überschaubaren Risiko man welche Cashflowverzinsung eigentlich bei der Dt. Konsum bekommt, der findet möglicherweise die Dt. Konsum attraktiver [als die Dt. Industrie Reit]. Denn das geringe Risiko sollte ja auch heißen, dass der Aktienmarkt das anders preisen müsste. Und wenn er das tut, führt dieses Rerating der Aktie dann aber auch zu sehr starken positiven Renditen. Je nachdem, wie sich der Markt bewegt, erzielt ja nicht immer der Wachstumswert die höhere Rendite. Sondern, wenn ein „langweiligeres“ Investment vom Markt neu bepreist wird, kann das durchaus - im positiven Sinne - sehr spannend und sehr dramatisch spannend sein.“
Quelle: Rolf Elgeti: Der Tausendsassa unter den Immobilienprofis und Finanzexperten
06.07.2020 https://www.immobileros.de/topics/podcast-rolf-elgeti-obotri…
Ungefähr ab der 41. Minute

Wenn man mal genau darüber nachdenkt, dann erkennt man, dass das von Herrn Elgeti dort beschriebene Szenario doch gerade passiert. Die Objekte selbst werden gerade vom Markt immer höher bewertet, weil sie im letzten Jahr bewiesen haben, wie stabil sie sind. Sie steigen deutlich im Wert. Da ist das Rerating schon im vollen Gange. Aber die Aktie hat diesen Bewertungsschub noch nicht nachvollzogen. So eine Konstellation ist extrem selten. Es heißt an der Börse wird nicht geklingelt. Ich sage: Doch hier wird gerade geklingelt, wenn man sich den Bewertungsschub der zugrundeliegenden Assets ansieht.

P.S. Vielen Dank an HB, SM, WF, PT, CH, Buddy, Coles und MK für Eure Hinweise. Ihr habt mein Verständnis der DKR noch einmal deutlich verbessert. Genau deshalb mag ich diese Boards. Man stellt eine Idee ein und bekommt Feedback, das einen weiter bringt. Meinen Case halte ich nach wie vor für sehr valide.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.570.290 von BuddyE am 23.03.21 17:29:13

@BuddyE schrieb am 23.03.21 17:29:13 Beitrag Nr. 100

Ja, die Wandelanleihen sind schon ein echter Stimmungskiller. Da hast Du völlig recht.

An meiner grundsätzlichen Einschätzung in Beitrag 98 ändert sich durch die Wandelanleihen ja erstmal nichts. Auch wenn man den Verwässerungseffekt der Anleihen berücksichtigt, ist die Bewertung historisch gesehen günstig:



Also man könnte sich immer noch damit trösten, dass die DKR im Vergleich zu früher, derzeit so günstig ist, wie lange nicht. Und bisher hat sich der Markt an den Wandelanleihen auch nicht gestört. Denn die von mir im Aktienchart aufgezeigten Kursausbrüche kamen ja zustande, obwohl die Wandelanleihen seit dem Börsengang ausstehend sind.

Nur ist eine Bewertung zum 19fachen der Miete nicht annähernd so attraktiv wie zum 14fachen. Das ist auch klar. Wie sagte Herr Elgeti auf der letzten HV: beim 22fachen stehen wir [auf Einzelobjektebene] Brief. Und ich glaube, beim 10 bis 13fachen steht er wohl eher im Geld. [Was sein vor kurzem gemeldeter Mini-Aktienkauf auch bestätigt: https://www.dgap.de/dgap/News/directors_dealings/kauf-efa-ve… ]

Wie bewertet man nun die Wandelanleihe?

Das ist vermutlich eine der spannendsten Fragen überhaupt. Ich schwanke selbst immer wieder von dem einen Extrem (mit voller Verwässerung zu rechnen) zum anderen (sie zu ignorieren). Wie Du erkannt hast, war ich in Beitrag Nr. 98 im Ignore-Modus. Das war nicht korrekt. Auf das Risiko der Wandelanleihe hätte ich zumindest mal hinweisen müssen. Ich selbst hätte mich jedenfalls geärgert, wenn jemand so eine Analyse einstellt und dann vergisst, dieses Risiko zumindest zu erwähnen. Insofern ist Dein Einwurf völlig korrekt.

Streng genommen müsste man so tun, als wären die Anleihen schon gewandelt und mit voller Verwässerung rechnen. Zumal die große der beiden Wandelanleihen mittlerweile jederzeit in Aktien gewandelt werden kann. Was potenziell zu rund 7,8 Mio. zusätzlichen Aktien führen würde.

Wenn man mit voller Verwässerung rechnet, wäre die Aktie für mich kein Kauf. In dem Fall wäre z.B. die DeFaMa das klar bessere Investment.

Ich bin immer davon ausgegangen, dass die Wandelanleihen von Herrn Elgeti oder seinem Umfeld gehalten werden. Aber das hat Herr Elgeti immer bestritten.

Trotzdem gehe ich nach wie vor davon aus, dass er bezüglich der Wandelanleihen gewisse Einflussmöglichkeiten hat. U.a. auch, weil die Wandelanleihen im Falle einer Übernahme der DKR wie eine Poison Pill wirken und das kann im Falle einer von ihm unterstützten Übernahme nicht in seinem Interesse sein.

Auf vergangenen HVs hat er erklärt, dass der Inhaber der Wandelanleihen eine Pensionskasse ist, die gemäß ihren Regularien keine Aktien, aber Anleihen, halten darf. Außerdem spielt wohl auch Solvency II eine Rolle. Solvency II sieht vor, dass man für Anleiheinstrumente weniger Eigenkapital hinterlegen muss als für Aktien. Wenn diese Pensionskasse nun aber trotzdem ein Aktien-Upside haben möchte, dann sind Wandelanleihen die ideale Lösung für diese Art von Investor. (siehe auch: http://www.nebenwerte-magazin.com/interview/item/3737-exklus… )

Das kann man nun glauben oder nicht. Allerdings erscheint diese Version nach der Verlängerung der Laufzeit der Wandelanleihen zumindest plausibler. Denn bei der Verlängerung der Wandelanleihen hat der oder die Inhaber sehr weitreichende Verzichte akzeptiert. Ein normaler Anleger hätte das sicherlich nicht getan. Meiner Meinung nach wäre damals die Wandlung in Aktien die ökonomische sinnvollere Wahl gewesen. Herr Elgeti meinte dazu: Selbst wenn es ökonomisch vielleicht sogar sinnvoller wäre, die Anleihe zu wandeln und lieber die Dividende zu kassieren, darf dieser Anleger das gemäß seinen Regularien nicht.

So eine Konstruktion würde auch zur DKR und Rolf Elgeti passen. Denn es ist ja nichts anderes als eine Art Regulation-Arbitrage. So wie auch das Zweitmarktlisting in Südafrika. Wie ich schon in Beitrag 98 schrieb, hat sich Herr Elgeti diesbezüglich sehr viele Gedanken gemacht und nutzt bei der DKR viele solcher Arbitragemöglichkeiten.
Wobei man in dem Fall sagen muss, dass die Wandelanleihen ganz klar nicht zum Nutzen der Aktionäre sind. Ich bin immer noch darüber schockiert, wie hoch die potenzielle Verwässerung ist. Das war extrem teures Startkapital und aus Sicht der Aktionäre wäre es klar besser, es gäbe sie nicht.

Aber ich glaube, wenn die Wandelanleiheninhaber 2018 zu so weitreichenden Verzichten bereit waren, nur um die Laufzeit zu verlängern und sich auf diese Weise das Upside weiter zu sichern, dann werden sie heute nicht wandeln, sondern bis zum Ende der Laufzeit warten.
So lange die Wachstumstory in Takt ist, lohnt sich das Warten ja auch, weil die Wahrscheinlichkeit, dass man dann mehr für die Aktie erlöst, sehr groß ist. Und der Plan der DKR ist ja, weiter zu wachsen, um so den Verwässerungseffekt der Wandelanleihen immer weiter zu reduzieren. Auch das ist im Sinne der Wandelanleiheninhaber.

Übrigens, wie krass der Verwässerungseffekt ist, merkt man, wenn man mal das Wachstum der Dt. Konsum und der DeFaMa für ein paar Jahre fortschreibt. Angenommen die Bewertungsfaktoren der beiden Unternehmen ändern sich nicht, dann entwickelt sich der Wert der beiden Aktien fast gleich, da sie ungefähr gleich stark wachsen. Aber nur bis zum Jahr 2025, wenn die Wandelanleihen bei der DKR zuschlagen. Dann ist die Dt. Konsum plötzlich das klar schlechtere Investment, weil es diesen großen Verwässerungseffekt gibt.
Und zusätzlich hat man bei der DeFaMa immer noch die Phantasie, dass deren Bewertung auch mal in die Region der Dt. Konsum steigt, denn die Dt. Konsum wird i.d.R. ein paar Mietfaktoren über der DeFaMa gehandelt.

FAZIT: Ich tendiere derzeit dazu, die Wandelanleihen zu ignorieren. Kann aber nachvollziehen, wenn jemand das komplett anders bewerten würde.

[ColesP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.478.147 von philojoephus am 16.03.21 14:25:15

Super Analyse.

Du siehst den Zeitpunkt für die Aktien Rückkäufe also spätestens in 6 Monaten gekommen, falls der Aktienkurs sich nicht verbessert weil die DKR dann zu gleichen Werten eigene Aktien kaufen könnte als auch neue Objekte?

Zitat von philojoephus: Denn er hat den Investoren in den letzten Jahren immer wieder erklärt, dass die DKR eine „kompromisslose Kapitalallokation“ verfolgt, die immer eine konstante Arbitrage zwischen drei Preisen ist:
1.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte ankaufen (aktuell das 10fache)
2.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte verkaufen (aktuell das 16 bis 22fache)
3.) Und wo notiert die Aktie der DKR (aktuell das 14fachen und in sechs Monaten das 11fache)
-> „zwischen diesen drei Preisen bewegen wir uns, um den Total Return pro Aktie zu maximieren, denn nur darum geht es“ (Rolf Elgeti)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.569.129 von philojoephus am 23.03.21 16:25:02

https://www.pinsentmasons.com/de-de/out-law/leitfaden/dcgk-u…

DCGK und AURUG II bringen ab 2021 neue Regeln....

Zitat aus Quelle:
"Der DCGK empfiehlt zudem, die dem Vorstandsmitglied gewährten variablen Vergütungsbeträge überwiegend in Aktien der Gesellschaft anzulegen oder entsprechend aktienbasiert zu gewähren. Ferner soll das Vorstandsmitglied erst nach vier Jahren über die langfristig variablen Gewährungsbeträge verfügen können."

Wird spannend, wie es umgesetzt wird.

[BuddyE]

Wäre schön wenn die Wandelanleihen verschwinden würde.

[philojoephus]

Immer nett, wenn der Finanzvorstand die eigene Meinung bestätigt.

Der Finanzvorstand der Dt. Konsum - Christian Hellmuth - hat gestern auf Xetra 500 Aktien der Dt. Konsum zu 15,20 Euro gekauft. Soweit ich weiß, gibt es bei der Dt. Konsum keine Verpflichtung irgendwelche Vergütungskomponenten in Aktien zu investieren. Also erfolgte der Kauf freiwillig.

Quelle: https://www.dgap.de/dgap/News/directors_dealings/kauf-hellmu…

[philojoephus]

Die Bewertung der Dt. Konsum REIT (DKR) ist bei 15,70 Euro historisch am unteren Rand der Bewertungsspanne. Das könnte ein interessante Kaufgelegenheit darstellen.


1.) Die Aktie ist auf annualisierter FFO-Basis historisch günstig

Auf annualisierter FFO-Basis (FFO aktuell 1,16 €/Aktie) wird die Aktie derzeit zum 13,5fachen FFO gehandelt. Vor Corona war das 17 bis 20fache des FFO üblich (siehe Aufstellung unten).
Es ist unverständlich, warum die Aktie heute niedriger bewertet werden sollte, denn die Mieteinnahmen dieser Objekte sind überaus stabil (die meisten Mieter hatten ja weiter offen) und die Zinsen sind sogar gefallen, was der Dt. Konsum bei der Finanzierung der Neuankäufe hilft und die Bewertung der Aktie sogar oben treiben sollte (niedrigere Zinsen für länger = höhere Bewertung der Erträge).
Auf der HV in der letzten Woche hat der Vorstand auch bestätigt, dass das Geschäft wieder normal läuft.

Ein Bewertungsanstieg um 4 Faktoren vom 13,5fachen auf das 17,5fache des FFO würde ein Kurszuwachs von 4,60 Euro oder 30 % auf 20 Euro bedeuten.




2.) Der FFO wächst stark, was die Aktie schnell noch günstiger macht

Die prognostizierte FFO Run-Rate zum 30.09.2021 soll 47-51 Mio. Euro betragen (siehe HV Präsentation S. 30). Die Mitte der Prognose sind 49 Mio. Euro.

49 Mio. Euro : 35,16 Mio. ausstehende Aktien bedeutet, dass der annualisierte FFO in nur sechs Monaten schon 1,40 Euro je Aktie betragen soll, denn das Geschäftsjahr der Dt. Konsum endet schon am 30. SEPTEMBER 2021.

Wenn sich die Aktie in den nächsten sechs Monaten nicht bewegt, entspräche das dann einer FFO-Bewertung zum 11,2fachen. So niedrig war die Bewertung noch nie. Damit wäre die Aktie noch günstiger als jetzt. Das könnte natürlich passieren. Dann dauert der hier dargelegte Investment Case noch etwas länger. Allerdings würde ich spätestens dann erwarten, dass der Vorstand tatsächlich einen Teil des Portfolios verkauft und das Geld in einem Aktienrückkauf steckt, weil er sonst massiv an Glaubwürdigkeit verlieren würde. Denn er hat den Investoren in den letzten Jahren immer wieder erklärt, dass die DKR eine „kompromisslose Kapitalallokation“ verfolgt, die immer eine konstante Arbitrage zwischen drei Preisen ist:
1.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte ankaufen (aktuell das 10fache)
2.) Zu welchen Preisen kann die DKR Objekte verkaufen (aktuell das 16 bis 22fache)
3.) Und wo notiert die Aktie der DKR (aktuell das 14fachen und in sechs Monaten das 11fache)
-> „zwischen diesen drei Preisen bewegen wir uns, um den Total Return pro Aktie zu maximieren, denn nur darum geht es“ (Rolf Elgeti)

Umgekehrt zeigt die FFO Run-Rate zum 30.09.2021 aber auch das mögliche Kurspotenzial.
Wenn die Bewertung nur stabil bleibt, also beim 13,5fachen des FFO verharrt, dann könnte der Kurs auf 19 Euro steigen (1,40 Euro FFO x 13,5). Ein Plus +3,30 Euro oder 20 %.
Und wenn die Bewertung sogar wieder auf das 17fache des FFO ansteigt, könnte die Aktie auch auf 24 Euro steigen. Das wäre ein Kurszuwachs von 8 Euro oder +50 %!

Der DKR Vorstand Rolf Elgeti hat dem Börsen Radio bestätigt, dass das Erreichen der Prognose sehr wahrscheinlich ist:
Frage vom Börsen Radio: Ihre Prognose ist wohl ohne geplante Zukäufe? Denn wenn man Q1 mal vier nimmt, dann landet man ja schon fast bei der Jahresprognose.
Rolf Elgeit: Ein ganz kleines bisschen Zukäufe bräuchten wir schon. Aber sie haben recht, es sollte eine sehr erreichbare Prognose darstellen.
Quelle: Börsen Radio am 11.02.2021 siehe bzw. höre: https://www.brn-ag.de/38474-Deutsche-Konsum-REIT-Aktie-Q1

Auf der DKR HV in der letzten Woche hat Herr Elgeti klargestellt, dass die DKR weiterhin gut ankaufen kann:
- Im Q1 2020/21 haben wir weiter angekauft; 11 weitere Objekten mit einem Investitionsvolumen von 73 Mio. Euro und einer durchschnittlichen Anfangsrendite von ca. 9,4%;
- Wir können weiterhin in dieser Größenordnung und zu diesen Ankaufkriterien ankaufen;
- Die Ankaufspipeline ist nach wie vor sehr, sehr stark und hat die gleichen Kennzahlen wie unsere bisherigen Ankäufe;
- Wir werden weiter ankaufen; wir gehen davon aus, dass unsere Pipeline weiterhin voll sein wird;
- Wir sehen keine Veränderung im Ankauf;
- Die Flucht in Sachwerte, sehen wir, aber nur für kleine Portfolien oder Objekte, die investmentkomiteefreundlich sind; also für Objekte, die der institutionelle Anleger gerne problemlos kauft und einem Investmentkomitee gut verkaufen kann;
- Dieses erhöhte Interesse steigert unsere Verkaufschancen, aber es schränkt nicht unsere Ankaufsmöglichkeiten ein; d.h. Objekte mit einem WALT von um die 5 Jahre können wir heute so gut wie vor einem Jahr einkaufen; aber wenn wir den WALT dann auf 10 Jahre verlängert haben, ist das Objekt besser verkaufbar als vor einem Jahr;

Obwohl die DKR für ihr Wachstum regelmäßig Kapitalerhöhungen braucht, kann man die aktuelle Aktienanzahl für die nächsten sechs bis acht Monate fortschreiben, denn Rolf Elgeti hat deutlich gemacht, dass es aus mehreren Gründen „extrem unwahrscheinlich“ ist, dass die DKR in den nächsten 12 Monaten eine Kapitalerhöhung macht.

1.) Die DKR hat noch Firepower für Ankäufe im Wert von bis zu 150 Mio. Euro (*). Das entspräche dem Ankaufsvolumen von 12 Monaten. Wir sprechen hier aber über einen Zeitraum von sechs Monaten, da das Geschäftsjahr der DKR bereits zum 30. SEPTEMBER 2021 endet.
2.) Für den Vorstand Rolf Elgeti, dem selbst 30 % der DKR gehören, ist der Aktienkurs „derzeit viel zu niedrig, um eine KE zu machen.“ Er führte auf der HV am letzten Donnerstag (11.03.2021) aus, dass es für ihn „ein absolutes No-Go“ ist, eine Kapitalerhöhung zu einem Kurs zu machen, der unter der letzten KE liegt (16,00 Euro). Da muss man schon sehr verzweifelt sein. Außerdem braucht die DKR „aktuell gar kein Kapital“, weil sie noch genügend Mittel zur Verfügung hat.
3.) Und es kann sein, dass die DKR sogar zusätzliche Mittel durch Objektverkäufe bekommt (siehe Ausführungen weiter unten).

(*) Frage von Börsen Radio: Wie viel Geld haben Sie zur Verfügung?
Rolf Elgeti: Wir haben fast 100 Mio. Euro liquide Mittel auf der Bilanz; wenn man davon ausgeht, dass wir 50 % Eigenkapital und 50 % Fremdkapital investieren, dann ergibt das ein Ankaufsvolumen von 200 Mio. Euro. Gleichzeitig würden wir nicht den letzten Cent für Ankäufe ausgeben, sodass wir 100 bis 150 Mio. Euro Firepower haben. Wir haben aber auch noch andere Möglichkeiten Gelder zu generieren: der eine oder andere Verkauf, der mal kommt, Refinanzierungen, die Cashflows aus den Objekten…
Quelle: Börsen Radio am 11.02.2021

Also, die Chance, dass die prognostizierte FFO Run-Rate von 1,40 Euro je Aktie zum 30.09.2021 erreicht wird, ist sehr hoch.


3.) Auch auf annualisierter Mietertragsbasis ist die Aktie historisch günstig.

Nimmt man die Mieterlöse des Q1 2021 i.H.v. 16,2 Mio. Euro mal vier Quartale, erkennt man, dass der annualisierte Mietertrag derzeit 64,8 Mio. Euro beträgt. Die Dt. Konsum selbst gibt den annualisierten Mietertrag sogar mit 69,2 Mio. Euro an (siehe Q1 2021 Präsentation).

Die Bewertung auf Basis des Mietfaktors berechnet sich jetzt wie folgt:

15,70 € Aktienkurs x 35,2 Mio. Aktien + 435 Mio. Euro Nettoverschuldung (siehe Q1 Präs) = 990 Mio. €
990 Mio. € : 64,8 Mio. Euro annualisierter Mietertrag = 15,2fache
990 Mio. € : 69,2 Mio. Euro annualisierter Mietertrag = 14,3fache

Historisch gesehen ist das sehr günstig. Wie man anhand der folgenden Tabelle erkennen kann, ist ein Faktor von 17 bis 18 eher die Norm.


Anfang 2019 lag das Kurs-Mieten-Verhältnis schon einmal beim 14,3fachen. Und nun schaut Euch mal den Aktienchart an, was im Anschluss passiert ist. In weniger als sechs Monaten ist die Aktie von 11 Euro auf 17 Euro gestiegen (+50 %).



Wenn man sich den längerfristigen Aktienchart mal genau ansieht, erkennt man, dass sich der Aktienkurs in Stufen bewegt. Nach einer längeren Seitwärtsbewegung folgt irgendwann ein Ausbruch nach oben, der die alten Bewertungsrelationen wieder herstellt.

Dazu muss man noch berücksichtigen, dass das 14,3fache heute nicht das Gleiche ist, wie Anfang 2019. Der Grund ist, dass die außerbörsliche Bewertung der DKR Immobilien seit Anfang 2019 deutlich gestiegen ist. Darauf hat die DKR in letzter Zeit wiederholt hingewiesen. Auf der HV hat Herr Elgeti dazu folgende Ausführungen gemacht:

- Die DKR bekommt in letzter Zeit regelmäßig von institutionellen Investoren unaufgefordert Angebote für Teile ihres Portfolios (siehe auch Q1 2021 Präsentation, wo es heißt: High market demand for DKR properties observed: Increasing number of purchase requests at attractive yields from various investors“)
- Die Angebote fangen beim 16 bis 16,5fache der Mieterträge an und gehen hoch bis zum 20 und 22fachen; Beim 22fachen stehen wir auf der Verkaufsseite, denn es gibt nur ganz wenige Objekte, die wir nicht zum 22fachen der Miete verkaufen würden; [an anderer Stelle machte er sogar deutlich, dass er bereit ist, die gesamte DKR zu verkaufen, wenn der Preis stimmt]
- Der Buchwert unserer Objekte liegt beim 12,8fachen; die Börsenbewertung liegt beim 14fachen; d.h. selbst am unteren Ende der Angebote (also dem 16fachen), sind die Angebote höher, als die Bewertung der Aktie impliziert; und natürlich liegen die Angebote über den Buchwerten und viel höher als wir selbst mal bezahlt haben;
- Investoren, die vor einem Jahr das 16fache geboten haben, bezahlen heute das 18fache;
- Ich kann bezüglich eines Verkaufs [von DKR Objekten] nichts versprechen, aber auf jeden Fall würde ein Verkauf zu deutlich mehr als dem Buchwert oder dem implizierten Aktienwert stattfinden;


4.) Es gibt zwei Trigger für eine Höherbewertung - Erstens das Zweitlisting in Südafrika und zweitens ein möglicher Teilverkauf des Portfolios

Die DKR hat sich letzte Woche an der Börse Johannesburg in Südafrika zweitlisten lassen. Viele Kapitalmarktteilnehmer haben noch nicht verstanden, was es damit für eine Bewandtnis hat. Hintergrund ist, dass es in Südafrika viele Pensionskassen und Versicherungen gibt, die über sehr viel Kapital verfügen, aber gesetzlich vorgeschrieben nur einen ganz kleinen Teil ihres Geldes außerhalb von Südafrika investieren dürfen. Aber sie dürfen 100 % ihres Geldes in Firmen investieren, die in Johannesburg gelistet sind. Selbst dann, wenn diese Gesellschaften Null Geschäft in den Südafrika haben. D.h. diese Anleger dürfen keine DKR Aktien in Deutschland kaufen (da außerhalb von Südafrika). Aber wenn die DKR Aktie in Johannesburg gehandelt wird, dann dürfen sie die Aktie plötzlich kaufen. Die DKR betreibt hier sogenannte Regulation Arbitrage.
Die DKR rechnet nun damit, dass schon in den nächsten Wochen, die ersten Anleger in Südafrika DKR Aktien kaufen wollen und es dann Arbitrageure gibt, die die Aktie in Deutschland kaufen, um sie in Südafrika zu höheren Kursen zu verkaufen. Die steigende Nachfrage aus Südafrika könnte für anziehende Kurse hier in Deutschland sorgen.

Hier noch einige Ausführungen von der DKR HV letzte Woche zum Zweitlisting in Südafrika:

- Wir haben in Südafrika ein sehr starkes Interesse an unserem Geschäftsmodell und unserer Aktie gesehen; Dort gibt es einen großen Pool professioneller Investoren mit hohem Interesse an europäischen REITs; viele dort gelistete ausländische Gesellschaften sind deshalb auch Immobiliengesellschaften;
- Das Zweitlisting in Südafrika ist am 08.03.2021 erfolgt; (siehe auch: https://www.jse.co.za/news/market-news/jse-welcomes-germanys… )
- wir gelten da jetzt als inländisches Unternehmen, obwohl wir kein Geschäft in Südafrika haben und auch nicht vorhaben dort zu investieren;
- Wir hatten in den letzten Wochen auch einige virtuelle Roadshows; Das erste Feedback ist sehr positiv;
- In Südafrika sind die gleichen DKR Aktien wie in Deutschland notiert; mit der gleichen ISIN; Die Aktien sind komplett fungibel; Arbitragegeschäfte zwischen den zwei Börsenplätzen können zu einem höheren Handel in unserer Aktie führen; Die Liquidität in der Aktie sollte dann steigen;
- da derzeit keine Aktien in Südafrika sind [die DKR hat das Listing NICHT mit einer KE verbunden], kann jede Nachfrage dort nur zu einer höheren Nachfrage in Deutschland führen;
- Die Aufnahme in den südafrikanischen REIT-Index ist durchaus wahrscheinlich, denn wir sind eine der größten Immobiliengesellschaften in Johannesburg; wir erfüllen bereits jetzt alle Kriterien für die Indexaufnahme mit Ausnahme der Handelsliquidität;
- wir erfüllen nur die Handelsliquidität noch nicht; aber sobald wir die erfüllen könnten wir sofort im Index sein; Das hätte eine große Relevanz, weil es dort sehr viele Fonds gibt, die diesen Index tracken; Und die haben sehr gute Erfahrung mit ausländischen Zweitlistings gemacht;
- Es gibt südafrikanische Investoren, die versuchen wollen, Blöcke unserer Aktie zu kaufen; Das wird nicht diese oder nächste Woche passieren, weil das keiner um den Dividendentermin machen möchte; aber vielleicht sehen wir die ersten Transaktionen in zwei, drei Wochen; danach sollte die Liquidität in Südafrika ansteigen;
- Bisher gab es noch keinen Handel in Südafrika, weil die südafrikanischen Anleger aus steuerlichen Gründen nicht vor der Dividendenausschüttung kaufen wollen; (siehe auch: https://www.jse.co.za/jse/instruments/4381 )
- Aber wir erwarten in den nächsten Wochen einen Blockhandel, der dann zu einem steigenden Börsenhandel führt;
- Wir werden alles daran setzen, das zu einem Erfolg machen werden;

Der zweite Trigger könnte ein Teilverkaufs des DKR Portfolios sein. Auch wenn Herr Elgeti bezüglich eines Verkaufs von Objekten aus dem Portfolio der DKR „nichts versprechen“ wollte, waren seine Ausführungen zu dem Thema auf der HV doch sehr aufschlussreich:

- Wir haben unter Tagesordnungspunkt 8 etwas Neues, nämlich einen Aktienrückkauf; wir sehen die Möglichkeiten, Immobilien verkaufen zu können - vielleicht mehr als wir planen - und dann mehr Geld zu haben, als wir für Neuinvestments brauchen; und wenn der Aktienkurs dann immer noch so niedrig ist, wie aktuell, dann wollen wir darauf reagieren; Das ist kein Plan oder Absicht das zu tun und es ist nicht einmal wahrscheinlich, dass wir es tun; aber es ist kaufmännisch sinnvoll das zu tun;
- Wir haben jetzt ein Jahr gehabt, wo die Aktie seitwärts gelaufen ist, obwohl sich die Kennzahlen stark verbessert haben; die Aktie ist heute ein Viertel billiger als vor einem Jahr und dazu kommt, dass der Wert unserer Immobilien sogar steigt;
- Es kann passieren, das die Verkaufspreise so hoch sind, dass wir einige Objekte verkaufen und das wir dadurch Einnahmen erzielen, die größer sind, als was wir wieder investieren können; wenn das dann die Aktie immer noch nicht reflektiert hat, macht ein Rückkauf Sinn; aber das ist unwahrscheinlicher als wahrscheinlich;
- wir wollen das Beste für die Aktie machen und das kann auch ein Rückkauf sein;
- Institutionelle Investoren wollen dann aber meist gleich 5 Objekte auf einmal kaufen - also einen Portfoliokauf für 70 Mio.;
- Wenn wir mal für 50 bis 70 Mio. Euro verkaufen sollten, dann wäre das vermutlich zum doppelten der Buchwerte; d.h. wir würden nur 25 Mio. Buchwert verkaufen; bezogen auf den Wert unseres Portfolio von 890 Mio. Euro, wäre das ja nur ganz kleiner Anteil;
- Schon in der Vergangenheit haben sich Immobilienaktien in Zyklen zu den zugrundeliegenden Assets bewegt; im Moment ist es so, dass die Aktie der DKR extrem viel billiger ist, als das zugrundliegende Portfolio;
- Solche Preisineffizienzen gibt es immer wieder; aber irgendwann werden sie wegarbitragiert; das ist nur eine Frage der Zeit;
- In dem Zusammenhang ist auch der Tagesordnungspunkt 8 mit der Ermächtigung für den Aktienrückkauf zu sehen;

Von möglichen Objektverkäufen spricht Herr Elgeti schon seit Jahren. Bisher ist aber kein wirklich nennenswerter Verkauf erfolgt. Sollte der Aktienkurs Ende des Jahres immer noch unter 16 Euro stehen, müsste er meiner Meinung durch einen größeren Verkauf mal zeigen, dass die Objekte außerbörslich wirklich soviel Wert sind, wie er sagt, und dann das Geld in einen Aktienrückkauf stecken, weil er sonst extrem stark an Glaubwürdigkeit verlieren würde.
Aber anders als andere Vorstände, die vor der gleichen Wahl stehen (z.B. bei der DES) bin ich mir ziemlich sicher, dass Herr Elgeti das auch tun wird, weil er wie kaum ein anderer weiß, wie man unterschiedliche Preisniveaus an unterschiedlichen Märkten ausnutzt. Die ganze DKR ist auf diesem Prinzip aufgebaut. Ehrlich gesagt kenne ich keinen anderen Vorstand, der die vielfältigen Arbitragemöglichkeiten seines Geschäfts so vielschichtig durchdacht hat, wie Herr Elgeti.

Und es gibt sogar noch einen dritten Trigger - Die Indexaufnahme. Sollte die DKR demnächst in den südafrikanischen REIT-Index oder auch den EPRA-Index aufgenommen werden, müssten Fonds, die diese Indizes tracken, DRK-Aktien kaufen. Da der Freefloat mit 41 % relativ klein ist und auch die Börsenumsätze relativ gering sind, könnte schon eine relativ kleine gestiegene Nachfrage zu stärkeren Kursgewinnen führen. Die DKR erfüllt (außer einem) alle Kriterien für die Aufnahme in die zwei Indizes.
Die DKR hatte schon länger die Hoffnung in den EPRA-Index aufgenommen zu werden. Allerdings standen die geringen Umsätze in der Aktie bisher einer Aufnahme im Weg. Die DKR hofft nun, dass durch das Zweitlisting in Südafrika und unterschiedliche Angebots- und Nachfragesituationen an den zwei Börsenplätzen der Handelsumsatz insgesamt ansteigt und damit die Indexaufnahme gelingt.


MEIN FAZIT: Das Downside scheint mir sehr begrenzt zu sein. Dafür gibt es in den nächsten sechs bis 12 Monaten einiges an Upside und ein paar Trigger, die dieses Upside heben könnten.


WICHTIGER HINWEIS: Der Autor dieses Beitrags hält selbst das hier analysierte Wertpapier und handelt mit ihm. Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen und Meinungen wurden vom Autor nach bestem Urteilsvermögen abgegeben und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Beitrags. Sie können sich aufgrund künftiger Ereignisse oder Entwicklungen ändern.
Dieser Beitrag stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Anlageinstrumenten oder zum Tätigen sonstiger Transaktionen dar.
Die abgegebenen Informationen und Meinungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Verluste oder Vermögensschäden, die aufgrund von Informationen und Meinungen des Autors entstanden sind.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.473.803 von GermanValueInvestor am 16.03.21 10:12:26

Bei meiner Filialbank ist die Dividende heute schon gutgeschrieben worden. Bei den zwei Direktbanken noch nicht.

[GermanValueInvestor]

Ist die Dividende schon eingebucht bei euch?