DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 7)
eröffnet am 05.09.16 10:13:01 von
neuester Beitrag 31.05.24 07:47:14 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.039 von TraderJules am 14.02.24 14:53:31Ich kann lesen und ja, ich habe auch eine Vorstellung, warum er das macht.
Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?
Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert.
Nein, ich habe kritisiert:
Hochpushen des Kurses, regelmäßige Kapitalerhöhung(en) (OHNE dass er dann daran teilnimmt, teils hat er vorher Aktien verkauft) und GLEICHZEITIGES Ausschütten einer Dividende.
Wir sind uns einig, der Multiplikator ist eher mau, oder ist der auch toll?
Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert.
Nein, ich habe kritisiert:
Hochpushen des Kurses, regelmäßige Kapitalerhöhung(en) (OHNE dass er dann daran teilnimmt, teils hat er vorher Aktien verkauft) und GLEICHZEITIGES Ausschütten einer Dividende.
Für uns atypische Mieterstruktur und im Verhältnis zu den Nettomieten hohe freigesetzte Liquidität - mit dieser Summe hätten wir das EK für sämtliche Objektkäufe aus 2023 bezahlen können, die aber fast die 6-fache Miete generieren.
https://twitter.com/kungler/status/1757771504014565615
Hier die Begründung von Schrade. Da ist meine Rechnung von vorher wohl ziemlich korrekt
https://twitter.com/kungler/status/1757771504014565615
Hier die Begründung von Schrade. Da ist meine Rechnung von vorher wohl ziemlich korrekt
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.279.081 von Invest2017 am 14.02.24 14:57:35Der Hebel wird kommen.....auf den FFO.......
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01
Wahrscheinlich wird Schrade für das erhaltene Geld fast das doppelte Volumen (bei 25% EK Einsatz wäre das ein Wert von 12 Mio) kaufen können und dabei auch die Miete (Faktor 10 wären 1.2 Mio/Jahr) noch mehr als verdoppeln?
Zitat von haowenshan: eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?
Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…
Wahrscheinlich wird Schrade für das erhaltene Geld fast das doppelte Volumen (bei 25% EK Einsatz wäre das ein Wert von 12 Mio) kaufen können und dabei auch die Miete (Faktor 10 wären 1.2 Mio/Jahr) noch mehr als verdoppeln?
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01Die Antwort steht doch im Text:
Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen.
Des Weiteren wird bei Sanierungen viel EK eingesetzt. Somit ist bei solchen "Entwicklungsprojekten" die EK-FFO-Rendite aufgrund des hohen EK-Anteils und den damit niedrigem Leverage schlecht. Durch den Verkauf wird 3 Mio. € Liquidität frei. Dafür können Neuobjekt für ca. 30 Mio. € gekauft werden. Bei 90 % FK und einer FFO Rendite bei ca. 35-40 % bei Neueinkäufen, kann der FFO sehr schön gesteigert werden. Die letzten drei Käufe wurden übrigens mit einem FK Anteil zwischen 104 und 98 % getätigt
Hier mal eine überschlägige Rechnung:
Büdelsdorf --> EK Anteil 3 Mio. € bei ca. 6 Mio. Gesamtkapital --> Miete 550 T€ --> FFO 550T€ x 40 % = 220.000 € FFO --> FFO Rendite aufs EK = 7,3 %
Neukäufe --> EK Anteil 3 Mio. bei ca. 30 Mio. Gesamtkapital --> Miete ca. 3,0 Mio. € --> FFO 3,0 Mio. € x 35% = 1,05 Mio. € --> FFO Rendite aufs EK = 35 %
Alternativ könnte das Objektdarlehen durch die Investitionen auch erhöht und somit EK freigesetzt werden. Hier hat man sich aufgrund der eher risikoreichen Mieterstruktur gegen eine Revalitierung entschieden. Durch den Liquiditätszufluss von >3 Mio. € sind viele weitere Käufe möglich. Im aktuellen Käufermarkt sollte man auch genug Pulver trocken halten. Die Zinsen ziehen derzeit wieder an und dies wird viele in Schieflage bringen. Defama steht bereit, um sich die Filetstücke ins Portfolio zu holen.
https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/verband-d…
Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert. Aber genau solche Verkäufe von Objekten mit hohem EK Anteil braucht es, damit das weitere Wachstum ohne neue Kapitalerhöhungen finanziert werden kann. Der Verkaufspreis ist natürlich auch wichtig, aber viel entscheidender ist, dass viel EK freigesetzt wird.
Schrade erläutert dies sehr gut in diesem sehr interessanten Interview:
Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen.
Des Weiteren wird bei Sanierungen viel EK eingesetzt. Somit ist bei solchen "Entwicklungsprojekten" die EK-FFO-Rendite aufgrund des hohen EK-Anteils und den damit niedrigem Leverage schlecht. Durch den Verkauf wird 3 Mio. € Liquidität frei. Dafür können Neuobjekt für ca. 30 Mio. € gekauft werden. Bei 90 % FK und einer FFO Rendite bei ca. 35-40 % bei Neueinkäufen, kann der FFO sehr schön gesteigert werden. Die letzten drei Käufe wurden übrigens mit einem FK Anteil zwischen 104 und 98 % getätigt
Hier mal eine überschlägige Rechnung:
Büdelsdorf --> EK Anteil 3 Mio. € bei ca. 6 Mio. Gesamtkapital --> Miete 550 T€ --> FFO 550T€ x 40 % = 220.000 € FFO --> FFO Rendite aufs EK = 7,3 %
Neukäufe --> EK Anteil 3 Mio. bei ca. 30 Mio. Gesamtkapital --> Miete ca. 3,0 Mio. € --> FFO 3,0 Mio. € x 35% = 1,05 Mio. € --> FFO Rendite aufs EK = 35 %
Alternativ könnte das Objektdarlehen durch die Investitionen auch erhöht und somit EK freigesetzt werden. Hier hat man sich aufgrund der eher risikoreichen Mieterstruktur gegen eine Revalitierung entschieden. Durch den Liquiditätszufluss von >3 Mio. € sind viele weitere Käufe möglich. Im aktuellen Käufermarkt sollte man auch genug Pulver trocken halten. Die Zinsen ziehen derzeit wieder an und dies wird viele in Schieflage bringen. Defama steht bereit, um sich die Filetstücke ins Portfolio zu holen.
https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/verband-d…
Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert. Aber genau solche Verkäufe von Objekten mit hohem EK Anteil braucht es, damit das weitere Wachstum ohne neue Kapitalerhöhungen finanziert werden kann. Der Verkaufspreis ist natürlich auch wichtig, aber viel entscheidender ist, dass viel EK freigesetzt wird.
Schrade erläutert dies sehr gut in diesem sehr interessanten Interview:
Trading Spotlight
Letzlich dient es der Vereinheitlichung des Portfolios an Immobilien bei der Mieterstruktur...war ja eine Art "Ausreißer"......in diesem Punkt, das nun verkaufte Objekt.
Und aktuell knapp oder ganz der Buchwert zu bekommen, ist ok........und man würdige die Mieterstruktur dort......ich als Investor würde auch lieber namhafte Mieterketten reinnehmen ins Portfolio......war wohl ein Käufer mit Lokal-Interessen bei Invest
Und aktuell knapp oder ganz der Buchwert zu bekommen, ist ok........und man würdige die Mieterstruktur dort......ich als Investor würde auch lieber namhafte Mieterketten reinnehmen ins Portfolio......war wohl ein Käufer mit Lokal-Interessen bei Invest
Dazu sollte man auch mal abwarten, in welcher Preisklasse jetzt zugekauft wird. Zumindest würde ich davon ausgehen, dass eine Reinvestition schnell erfolgen wird.
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01
Ich gehe mal davon aus, dass man die Begründung in der gemachten Aussage zum Objekt vorfindet:
"...Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen..."
Zitat von haowenshan: eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?
Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…
Ich gehe mal davon aus, dass man die Begründung in der gemachten Aussage zum Objekt vorfindet:
"...Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen..."
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.278.754 von haowenshan am 14.02.24 14:17:01Trotz Sanierung Faktor für den Verkauf nur bei 12.18
Antwort auf Beitrag Nr.: 75.275.769 von TraderJules am 14.02.24 08:31:14eh, warum verkauft er dann UNTERHALB des gutachterlichen Verkehrswerts? Braucht er leicht Geld (für Dividende und so)?
Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…
Die Veräußerung erfolgte leicht unter dem gutachterlichen Verkehrswert von 6,89 Mio. € per Ende 2022
https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-verkauft-f…
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