DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 374)

[bonAPART]

Das Management um Schrade halte ich für fähig, das gleich mal voraus. Er ist ein Kapitalmarktprofi und weiß sicher sehr gut was der Kapitalmarkt erwartet und wird ihm das auch geben. Das ist schon mal sehr wichtig.

Sieht prinzipiell also nicht schlecht aus, wobei auch hier die Bäume nicht in den Himmel wachsen und das aus 2 Gründen:

1. Solange die Zinsen so niedrig bleiben, steht das Geschäftsmodell auf relativ sicheren Füßen denke ich.

2. Nicht vergessen sollte man auch, dass es sich bei den sog. Fachmarktzentren um klassische old economy handelt. Es ist nun mal eine unbestreitbare Tatsache, dass die Menschen immer mehr online einkaufen, von Pflanzen und Schuhen über Kosmetika bis hin zu Fernsehern und Haushaltsgeräten, eigentlich alles.

Sollte sich dieser Trend verstärken - und das wird er so sicher wie das Amen in der Kirche - wird die Rentabilität der Mieter darunter leiden und in einem nächsten Schritt natürlich die erzielbaren Mieten. Jeder online ausgegebene Euro wird nicht mehr in einem Fachmarktzentrum ausgegeben.

just my 2 cent

[valueanleger]

Sollte die Aktie etwas stärker zurück kommen werde ich sie auf die Watchlist nehmen.
Das Jahr 2017 könnte wieder ein Jahr der Immobilienaktien werden und die DEFAMA hat wirklich noch fast niemand auf dem Radar.

[philojoephus]

NEUE DETAILLIERTE STUDIE ZUM ONLINE-LEBENSMITTELHANDEL

@ all

Vorab: Gestern gab es mit 6,23 Euro ein neues All-Time-High, das heute mit 6,33 Euro schon wieder übertroffen wurde. Beachtlich finde ich noch, dass mit den höheren Kursen auch ein höheres Handelsvolumen einhergeht. Gestern sind 24.750 Aktien gehandelt worden - auch das ist ein neuer Höchstwert für die Aktie. Insgesamt hat der Handel nach der KE deutlich zugelegt. So viele Aktien, wie im Januar 2017 bisher gehandelt wurden, sind bisher noch in keinem Monat gehandelt worden.

Die Verbraucherzentrale Brandenburg hat eine sehr detaillierte Analyse des Online-Lebensmittelmarktes veröffentlicht und zwischen dem 04.07. und 16.09.2016 auch 32 Händler getestet.
LINK ZUR STUDIE: https://www.verbraucherzentrale-brandenburg.de/media246205A.…
LINK ZUM PRESSEARTIKEL: https://www.verbraucherzentrale-brandenburg.de/lebensmittel-…

Insgesamt konnte die Verbraucherzentrale 822 Lebensmittel-Online-Händler im deutschsprachigen Raum ermitteln. Allerdings boten von diesen 822 Händler nur 44 % auch frische Lebensmittel an und nur ganze 6 Händler hatten eine Sortimentsbreite, die einem Supermarkt entspricht! Oft handelt es sich bei den Onlinelebensmittelhändlern um Spezialversender, die z.B. nur Fisch, nur Käse oder nur Fleisch versenden. Damit bieten diese Händler überwiegend Produkte an, die üblicherweise nicht in normalen Supermärkten angeboten werden. Somit sind diese Händler auch kein Wettbewerb für die stationären Lebensmittelhändler, die bei der DeFaMa Mieter sind.

Interessant ist, wie viele Leute schon mal online Lebensmittel gekauft haben und warum:

„Eine repräsentative Befragung von Bitkom Research aus dem Oktober 2016 zeigt, dass mehr als ein Viertel aller Online-Shopper bereits im Lebensmittelbereich eingekauft haben. Der Anteil derer, die davon frische Lebensmittel einkauften, lag bei 37 Prozent und steigerte sich binnen eines Jahres um sechs Prozentpunkte (vgl. Bitkom Research 2016). Für diejenigen, die bereits online Lebensmittel bestellt haben, gehören die Unabhängigkeit von Öffnungszeiten, die direkte Lieferung nach Hause und die Zeitersparnis zu den drei Hauptargumenten für eine Online-Bestellung von Lebensmitteln (vgl. Bitkom Presse 2016).“

Und was schreckt die Leute ab, Online Lebensmittel zu kaufen?

„Eine Umfrage von Ernst & Young aus dem Jahr 2014 widmete sich der Frage der Herausforderungen beim Online-Kauf von Lebensmitteln. Dieser zufolge kritisierten die befragten Verbraucher komplexe Lieferbedingungen wie Lieferzeitraum, Anlieferung (73 Prozent), mangelndes Vertrauen in die Anbieter (64 Prozent), schlechte Qualität der Produkte (46 Prozent) und geringe Bekanntheit der Anbieter (44 Prozent). Als häufigstes Problem wurde jedoch das mangelnde Einkaufserlebnis benannt: 83 Prozent bemängelten, dass es keine Möglichkeit zum Sehen, Riechen und Fühlen der Lebensmittel gebe und 56 Prozent fehlte das Einkaufserlebnis (vgl. Ernst & Young GmbH 2014: 8).

Kein Wunder, dass die Lebensmitteleinzelhändler gerade dabei sind, ihre Märkte umzustellen und für eine angenehmere Einkaufsatmosphäre zu sorgen. Besonders deutlich wird das meiner Meinung nach bei neuen Rewe-, Edeka- und Lidl-Märkten. Zwischen den alten Konzepten und den neuen „Shopping-Tempeln“ liegen ja Welten. Die rüsten auf, um genau da zu punkten, wo der Onlinehandel nicht mithalten kann.

Weiter steht in der Studie:

„Eine aktuelle Studie des Ipsos Observer in Kooperation mit der Beruflichen Schule für Medien und Kommunikation Hamburg-Wandsbek aus dem April 2016 zeigt, dass eine wesentliche Barriere beim Online-Einkauf von Lebensmitteln der Frischeaspekt darstellt. So befürchteten 79 Prozent der Befragten, dass Produkte nicht durchgängig gekühlt werden und 71 Prozent vermissten bei der Online-Bestellung die Wahrnehmung der Produkte „mit allen Sinnen“ (vgl. Ipsos Obser ver 2016).“

Dieser Punkt ist besonders interessant, denn wie die Verbraucherzentrale bei Ihren Tests herausfand:
„Die Einhaltung der Höchsttemperaturen der kühlungsbedürftigen Produkte stellte sich als eine der größten Schwierigkeiten dar. Bei mehr als jedem zweiten bestellten Produkt, bei dem die Temperatur unmittelbar nach der Lieferung gemessen wurde, lag die Temperatur teils deutlich über dem Norm-Wert. Selbst unter Berücksichtigung der sommerlichen Temperaturen zum Testzeitpunkt zeigt sich, dass der Anspruch nach adäquat gekühlten Lebensmitteln gegenwärtig noch nicht immer erfüllt werden kann. So muss bei den Käufen teilweise von einer Unterbrechung der Kühlkette ausgegangen werden, die möglicherweise zu Beeinträchtigungen der Qualität und Haltbarkeit der Produkte führte. Bei den Lieferungen von Obst und Gemüse stellte sich zudem heraus, dass bei der Reife und Unversehrtheit der Produkte vereinzelt Abstriche zu machen sind. Insbesondere bei sehr druckempfindlichen Lebensmitteln wie beispielsweise Kopfsalat, Pfirsichen oder Gurken zeigten sich bei den Testkäufen Qualitätsverluste.“

In der Studie ist zu lesen, dass auch schon eine frühere Studie „bei einem Drittel der Testkäufe eine zu hohe Temperatur bei Eintreffen der Ware festgestellt [hat]. Auch die Verpackung entsprach nicht immer den hygienischen Anforderungen.“

Das heißt doch, dass gerade der Punkt, bei dem die Verbraucher am meisten Sorge haben, vom Onlinehandel immer noch nicht zur Zufriedenheit der Verbraucher gelöst ist. Und für mich stellt sich da die Frage: Wenn Obst und Gemüse nicht tadellos bei mir ankommen, dann muss ich dafür ja doch wieder in den Supermarkt. Und dann kann ich (bis auf schwere Sachen wie Flaschen etc.) doch gleich alles im Supermarkt kaufen.

Der Fairness sei aber auch gesagt, dass die Verbraucherzentrale den 32 getesteten Händlern attestiert hat: „Die Bestellvorgänge verliefen überwiegend ohne Probleme. Die Lieferungen erfolgten zu einem großen Anteil pünktlich und reibungslos. Die gelieferten Lebensmittel hatten in der Regel eine hohe Qualität und Frische. Die Kommunikation mit den Lebensmittel-Online-Händlern verlief kundenfreundlich und schnell.“

Aber ausgerechnet bei den Supermärkten unter den Online-Händler gab es Probleme:

„Die Bestellung der Produkte auf den Internetseiten der getesteten Lebensmittel-Online-Händler verlief problemlos mit der Ausnahme von zwei getesteten Supermärkten. Hier gestaltete sich die Bestellung sehr schwierig. In beiden Shops gab es bei der Verfügbarkeit bestimmter Lebensmittel Probleme. So wurden erst am Ende des Bestellvorgangs, nach der Eingabe von Adressdaten und Bestimmung des Liefertermins, einige Produkte als nicht mehr verfügbar ausgewiesen. Alternativvorschläge wurden nicht angegeben oder waren unpassend; so wurden bei fehlenden frischen Tomaten bspw. getrocknete Tomaten als Alternative vorgeschlagen. Um den gewünschten Warenkorb von max. 13 Produkten erfolgreich zu bestellen, benötigte man, durch immer neue Nichtverfügbarkeiten einzelner Produkte, ca. eine Stunde.“

Das Kapitel „Herausforderungen beim Kauf von frischen Lebensmitteln“ ist so detailliert, dass man hinterher denkt, man hätte die Waren selbst bestellt. Kostprobe:

„Steinobst (bspw. Pfirsich, Pflaume) wurde insgesamt achtmal geliefert. Fünf Produkte wurden als reif, eines als überreif und zwei als unreif bewertet. Zwei Produkte kamen beschädigt und eines unsauber an. Ein Produkt war schimmlig. ...
Fruchtgemüse (bspw. Tomaten, Gurken, Zucchini) wurde zehnmal geliefert. In dieser Produktgruppe kamen zwei Produkte beschädigt und vollständig verschimmelt bzw. verfault an. Jeweils ein Produkt wurde als über- bzw. unreif bewertet.“

In dem Kapitel wird unter vielem anderen auch darauf hingewiesen, dass „eine hohe Menge an Verpackungsmaterial und damit Müll“ anfällt und die Versandkosten vor allem bei frischen Lebensmitteln recht hoch sind.

Hier noch ein Artikel aus dem Spiegel, der noch einige Details zu der Studie enthält:


Onlinehandel: Filet im Schafspelz

21.01.2017 DER SPIEGEL 4/2017 Dietmar Hipp -- Auch frische Lebensmittel werden zunehmend über das Internet verkauft. Doch das hat seine Tücken, wie eine neue Studie zeigt.
Der Fleischshop bietet höchste Genüsse. Mit ein paar Clicks landen zwei trockengereifte Schwarzfederhühner, dazu Wagyu-Steaks und Wagyu- Burger im Warenkorb. Nach wenigen Minuten sind alle Formalitäten erledigt, und dem Versand durch den Spezialitätenhändler steht nichts mehr im Weg.
Geliefert werden soll an einen Paketshop, zur Abholung im Laufe des Tages. Doch dann geht etwas schief. Der Händler schickt die Ware stattdessen an die Rechnungsadresse, nur durch Zufall ist dort gerade jemand zu Hause. Sonst hätte das Festessen verschoben werden müssen.
Frischfleisch im Internet? Kühlware per Post? Was sich zunächst wie ein Widerspruch anhört, findet offenbar immer mehr Fans. „Gerade Produkte für besondere Anlässe werden gern im Internet bestellt“, sagt die Handelsexpertin Julia Miosga vom Branchenverband Bitkom.
Der Versand von frischen Lebensmitteln hat allerdings Tücken, wie eine neue Untersuchung der Verbraucherzentrale Brandenburg zeigt. Demnach versenden mehr als 170 Onlineanbieter überregional Produkte wie Fleisch, Fisch, Obst oder Käse. 80 Prozent der Shops seien Fach- und Spezialitätenhändler, die Waren anbieten, „die für gewöhnlich nicht in den Auslagen der Supermärkte zu finden sind“, sagt Kirsti Dautzenberg, Leiterin des Projekts „Marktwächter“ der Verbraucherzentrale.
32 Händler, vom Internetsupermarkt bis zum Biometzger, hat Dautzenberg im September per Stichprobe ausgewählt und anonym getestet. Fünf Tage lang nahm sie die Sendungen in ihrer Wohnung an und prüfte gemeinsam mit ihren Mitarbeitern Zustand und Frische. Ergebnis: Der Onlinehandel mit Frischeprodukten sei „professionell und keine Nische mehr“, es gebe aber auch deutliche „Schwächen“.
Heikel ist vor allem, dass verderbliche Ware direkt zugestellt werden sollte – doch nur wenige Händler liefern in festgelegten Zeitfenstern oder an einen Abholshop. Unterwegs muss die Frischware gekühlt oder zumindest kühl gehalten werden, im besten Fall mittels Isolierboxen, Kühlakkus und Trockeneis. Manche Händler verschicken sie aber in Pappkartons oder verzichten sogar auf Kühlung.
Die Lieferkosten sind teilweise horrend. Der Versand ist erst ab einem bestimmten Warenwert kostenlos, im Test lag der Betrag zwischen 25 und 350 Euro. Für Express-, Kühl- oder Terminsendungen wird oft ein Aufschlag verlangt. Wer für 99 Euro Filets bei einem Spezialversand bestellt und sie in einem bestimmten Zeitraum an einem Samstag in einer Thermobox geliefert bekommen möchte, muss mehr als die Hälfte für die Lieferung drauflegen: 52 Euro.
Die Schwierigkeiten gehen oft schon bei der Bestellung los. Manche Onlinesupermärkte entfernen nicht am Lager befindliche Ware gern aus dem Warenkorb oder tauschen sie einfach aus – sodass man am Ende des Bestellvorgangs womöglich wieder von vorn anfangen muss. Solche Praktiken finden sich ausgerechnet bei großen Anbietern wie Rewe oder AllyouneedFresh, einem Tochterunternehmen der Post. „Kurios“ findet das Dautzenberg: „Für 13 Produkte brauchte man da schon mal eine Stunde, und am Ende hatte man doch nicht das, was man haben wollte.“
Eine Bestellung kam in vier Paketen an, weil sie von verschiedenen Lieferanten stammte. Eine Lammschulter wurde dabei zunächst vergessen und ein paar Tage später nachgeliefert. Weil Dautzenberg dann nicht zu Hause war, landete die Schulter im Paketshop. Erst auf Nachfrage erfuhr Dautzenberg, dass das Frischfleisch seit einer Woche dort stand, natürlich ungekühlt. Immerhin bekam sie den Kaufpreis erstattet.
Selbst wenn die Anlieferung klappte, hatte mehr als die Hälfte der Produkte eine Temperatur über dem Normwert, „teils deutlich“, so die Studie. Nur eine von fünf Frischfischsendungen hatte die vorgeschriebenen null bis ein Grad. Das norwegische Lachsfilet (740 Gramm, 29 Euro pro Kilo) eines namhaften Spezialisten landete mit mehr als 20 Grad an. Ein Zanderfilet kam schön kalt, aber in gewöhnungsbedürftiger Kühlverpackung an: Schafswolle. Am dreistesten war ein Asiahändler. Sein Gemüse war fast 24 Grad warm, eine Bittergurke verfault, der Koriander vergilbt. „Das Problem ist bekannt“, ließ der Händler lapidar auf Nachfrage wissen.
Auch auf Gewichtsangaben kann man sich nicht immer verlassen. Ein Shop schickte statt der bestellten 800 Gramm nur 681 Gramm Rindersteak.
Dass der Onlinehandel mit Lebensmitteln trotz solcher Tücken weiter zunimmt, wird allgemein erwartet – vor allem, wenn Amazon auch hierzulande weiter auf diesen Markt drängt. Schon jetzt verspricht Amazon Prime Now in Berlin und München, Salat oder Tiefkühlpizza binnen einer Stunde zu liefern. Dautzenberg sieht nach ihren Testkäufen den Nutzen für Frische-Lebensmitteln aus dem Internet vor allem bei Ware, die es nicht an jeder Ecke gibt: „Hier rechtfertigen sich letztlich die oft hohen Versandkosten und der ganze Aufwand mit dem Verpackungsmaterial.“ Kaum einer der Händler nimmt seine Versandboxen wieder zurück. Am Ende ihrer fünf Testtage, sagt Dautzenberg, „hatte ich den Haushaltsmüll von drei Monaten zu entsorgen“.


MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.160.832 von philojoephus am 25.01.17 12:19:26

>> entspräche dies einer Rendite von 3,3%, die jede Bundesanleihe schlägt.
Das ist natürlich kein schlagendes Argument. Da sehr viele Bundesanleihen im negativen Bereich notieren, würde die DeFaMa die noch schlagen, selbst wenn sie gar keine Dividende zahlen würde.
Aber dafür ist doch ein schönes Beispiel dafür, wie lange sich Muster im Kopf halten, selbst wenn sie überholt sind. ;-)

MfG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.160.832 von philojoephus am 25.01.17 12:19:26

In solchen Nebenwerten lohnt sich frontrunning extrem.......DEFAMA wird seinen Weg machen......immer mehr Anlegerschichten werden einsteigen....alles nur eine Frage der Zeit....der Marktkapitalisierung......

Bei der Höhe der künftigen jährlichen Dividende könnte man von einer Stufen-"zins"-Dividende sprechen.

Diese Aktie, dieses Geschäftsmodell passt erstklassig in die aktuelle und künftige "Großwetterlage".

[philojoephus]

Nebenwerte Journal extra: Zukäufe wie an der Perlenschnur

Das Nebenwerte Journal hat noch einen eMail-Newsletter in dem heute über der Überschrift „Zukäufe wie an der Perlenschnur“ auch über die letzten Zukäufe der DeFama berichtet wird. Der Autor Carsten Stern schreibt u.a., dass die Defama „weiterhin über eine gut gefüllte Pipeline“ verfügt und „derzeit eine große Zahl an Projekten“ vorantreibt. Trotzdem zeigt er sich überrascht, denn das die DeFaMa „so schnell liefern würde, war nicht unbedingt zu erwarten.“
Aufgrund der gemeldeten Zukäufe gibt es „Spielraum für eine deutliche Anhebung der Dividende von zuletzt 0.10 Euro je Aktie für 2015. Sollte die Ausschüttung verdoppelt werden, was angesichts des zu erwartenden Zahlenwerks für 2016 keine Utopie bleiben muss, entspräche dies einer Rendite von 3.3 %, die jede Bundesanleihe schlägt. Die Aktie wird daher immer interessanter.“ (Quelle: 25.01.2017 Nebenwerte Journal extra AUSGABE NR. 517)

MfG JE

[Aktienangler]

Zwei weitere Objekte

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-zwei-wei…

Damit hat man seit 15.12. (Kauf Saline-Passage) das Portfolio um 4 Objekte auf 15 Objekte ausgebaut. Die annualisierte Jahresnettokaltmiete wurde in den letzten 4 Wochen um über 20% auf 5,4 Mio € gesteigert. Marktkapitalisierung 21 Mio €. Man setzt seine Strategie konsequent um. Die Aktie dürfte ihren Aufwärtstrend weiter fortsetzen.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.066.769 von Aktienangler am 12.01.17 10:50:18

>> Damit ist die Saline-Passage eher nicht zum 31.12.2016 in der Bilanz?
Ja das denke ich auch. Normalerweise vergeht ja schon zwischen Meldung und Besitzübergang noch etwas Zeit. Und hier ist der Kauf ja noch nichtmal final durch.

>> Allerdings könnte das neue Fachmarktzentrum in Genthin noch in 2016 hinzugekommen sein.
Da habe ich nicht nach gefragt. Das kann sein, aber ich würde davon ausgehen, dass es Ende Q1 2017 auf jeden Fall drin ist.

MfG JE

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.066.439 von philojoephus am 12.01.17 10:14:21

Besten Dank für die Infos. Damit ist die Saline-Passage eher nicht zum 31.12.2016 in der Bilanz? Allerdings könnte das neue Fachmarktzentrum in Genthin noch in 2016 hinzugekommen sein.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 54.049.324 von Aktienangler am 10.01.17 14:11:07

@ Aktienangler schrieb am 10.01.17 14:11:07 Beitrag Nr. 91 (54.049.324)

>> Eigentlich wollte man mit Stand Mitte November noch 2 weitere Objekte bis Jahresende 2016
>> erwerben. Bisher wurde nur die Saline-Passage bekanntgegeben.
Wann Käufe tatsächlich kommen ist immer ganz schwer abzusehen. Und selbst kurz vor dem Notartermin kann immer noch etwas schief gehen. Deshalb fand ich es auch nicht gut, dass der Vorstand am 17.11.2016 per Ad-Hoc gemeldet hat, dass in 2016 noch mindestens zwei Käufe erfolgen werden. So etwas weckt nur unnötig Erwartungen und setzt den Vorstand unter Druck auch zu liefern, selbst wenn das Ergebnis vielleicht nicht optimal ist. Das zeigt sich doch ganz klar an Bad Dürrenberg. Nicht missverstehen: Ich finde das Objekt super. Aber es ist der erste Kauf, den die DeFaMa gemeldet hat, obwohl er noch nicht final durch ist. Denn wie der Meldung zu entnehmen war, steht der Verkauf noch unter Gremienvorbehalt. Und gemäß Vorstand kann sich die finale Bestätigung durchaus noch ein bis zwei Monate hinziehen. Da wäre es doch besser gewesen abzuwarten bis der Kauf final durch ist und dann zu melden. Nicht das z.B. ein Wettbewerber noch um die Ecke mit einem höheren Gebot kommt. Ich jedenfalls fänd es sehr ärgerlich, wenn der Kauf doch noch platzen sollte. Denn das würde den bisher tadelosen Ruf des Unternehmens sicherlich beschädigen.
Und Dein Post macht ja deutlich, was ich meine. Durch die Ad-Hoc gehst Du als Kapitalmarktteilnehmer jetzt davon aus, dass in 2016 nicht das Versprochene geliefert wurde, weil bisher ja nur ein Objekt gemeldet wurde.

Aber offensichtlich hat der Weihnachtsmann den Aktionären der DeFaMa noch ein kleines Weihnachtsgeschenk heimlich unter den Baum gelegt. Denn wie ich heute auf der Seite der DeFaMa unter Portfolio gesehen habe, ist ein weiteres Objekt dazu gekommen.

Fachmarktzentrum Genthin, Sachsen-Anhalt
Baujahr: 1991
vermietbare Fläche: 2.486 m²
Vermietungsstand: 100%
Größte Mieter: Dän. Bettenlager, Deichmann, Takko

Gemäß Rücksprache mit der DeFaMa haben sie den Kauf nicht separat gemeldet, weil es so ein kleines Objekt ist (Merseburg haben sie damals auch nicht separat gemeldet). Die Nettomieteinnahmen betragen rund 170.000 Euro. Über den Kaufpreis wollte mir der Vorstand nichts sagen, da mit dem Verkäufer Stillschweigen vereinbart worden ist. Aber er hat mir bestätigt, dass der Kaufpreis innerhalb der Ankaufskriterien der DeFaMa liegt (d.h. es kann nicht mehr als das 9fache = 1,5 Mio. Euro gekostet haben).

Wenn das Objekt so klein ist, dass sie es nicht melden wollen, dann kann das ja nicht eins der zwei Objekte gewesen sein, an die der Vorstand bei der Formulierung der Ad-Hoc-Meldung gedacht hat. Insofern kann das ja eigentlich nur bedeuten, dass sie noch ein weiteres größeres Objekt in der Mache haben, dass eben doch nicht - wie erwartet - noch im Dezember beurkundet wurde.

MfG JE