DEUTSCHE WOHNEN Rebound?

[Aktienduffy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.846.401 von Libero5 am 27.05.24 16:05:58

einen RETT-Blocker zu installieren, falls der BGAV abgeschlossen wird, ist ja wohl das geringste Problem...

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Antwort auf Beitrag Nr.: 75.846.401 von Libero5 am 27.05.24 16:05:58

Habe mich zunächst auch sehr über den Kredit an die Mutter geärgert (denn ohne Beherrschungsvertrag haben solche Deals unter Freunden schon ein arges Geschmäckle), aber bei genauerer Betrachtung, ist die Kondition von Euribor 1 Monat + 0,6% (also aktuell immer noch gut 4,4% für kurzfristig rückrufbares Geld) gar nicht so schlecht. Wenn es die Möglichkeit gab eigene Schulden zu tilgen, wurden die Gelder von Vonovia abgerufen und so hat sich der Kredit in den letzten 2 Jahren erheblich reduziert. Vom Entwickler Quarterback erhaten sie natürlich einen erheblich höheren Zins, aber bei dem damit verbundenen Risiko auch mit Recht.

Was ich im Hinblick auf den bisher noch nicht abgeschlosssenen BuG viel bedenklicher finde ist, dass Vonovia anscheinend nach Belieben im Rahmen der Verkaufsdispositionen über die Immobilien/Grundstücke/Pflegeimmobilien der DW verfügt. Bei einem LTV von 30 hat DW selbst eigentlich keinen Verkaufsdruck, aber wird immer wieder wie selbstverständlich zu Verkäufen genötigt (siehe Verkauf Pflegeimmos oder Verkauf Grundstück der DW als Sweetener beim jüngsten Paketverkauf der Vonovia an Berliner Wohnungsbaugesellschaften). Hier liegt für mich der eigentliche Skandal, welcher eigentlich ohne BuG nicht statthaft sein sollte.

Besonders heuchlerisch, aber rechtlich wohl formgerecht:

Wenn im Rahmen der Vonovia Quartalstelko der Verkauf der Pflegeimmobilien von Analysten adressiert wird, dann verweist man sofort auf die souveräne Entscheidung der DW zu der man keine Stellung nehmen könne.

Da so ein Eiertanz jedoch selten lange gut geht, spricht wirklich sehr viel dafür, dass auf Jahressicht ein BuG geschlossen wird, um nicht immer angreifbarer zu werden.

[Libero5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.844.472 von Immoexperte am 27.05.24 10:36:19

Dem "Ausbluten" sind wohl enge Grenzen gesetzt (hier eine verbilligter Kredit; dort ein paar Intercompany-Rechnungen). Den Substanzwert, der ein Vielfaches der aktuellen Marktkapitalisierung beträgt, kann das nicht erschüttern. Den BGAV würde Vonovia schon gerne ins Werk setzen. Allein: Die Grunderwerbsteuer hindert Vonovia daran. Die Steuerschuld ließe sich ggf. durch die Einbindung von Co-Investoren umschiffen. Oder das Begehren wird so groß, dass Vonovia die Grunderwerbsteuer schultert (erster möglicher Stichtag hier: nach drei Jahren) oder worst case: Vonovia lässt sich bis zum Jahr 2031 mit dem BGVA Zeit. Ein Bewertungsgutachten zu jedem der Zeitpunkte würde meines Erachtens die Minderheitsaktionäre "reich" belohnen müssen. Insofern meiner Meinung nach mindestens ein aussichtsreiches Langfristinvestment, bestenfalls winkt ein kurzfristiger (+/- 6 Monate) payoff. Acatis´ Verhalten ist vor diesem Hintergrund nicht nachzuvollziehen und auch den Fondsbesitzern des Value Event Fonds aus meiner Sicht nicht zu vermitteln. Diesem Verhalten liegt meines Erachtens eher ein Grabenkampf zwischen Leber und Muhle/Rathausky zu Grunde.

[Aktienduffy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.845.375 von SGL210 am 27.05.24 13:14:50

SGL210, exakt.

und genau deswegen steht die Aktie dort wo sie steht, weil eben sehr viele genau wie du denken, Herbert H.

natürlich gibts keine gewähr, und wenn ein BGAV laut aussage vieler User nicht notwendig ist, stelle ich dann die these auf, dass ein BGAV sowieso generell nicht notwendig ist in jeglicher Konstellation, egal ob es sich jetzt um VNA/DWNI oder irgendetwas anderes handelt...

vllt. isses naiv und der deutsche aktienmarkt ist wirklich ein Pfuhl der gesetzlosen, aber dann kann man das aktienrecht gleich einstampfen und bei vorsätzlicher Schädigung des Streubesitzes geht es grundsätzlich für Vorstand und AR schon vor den Kadi...

[SGL210]

Hi Herbert. Vonovia hatte, damit alle bei der Übernahme mitmachen, einen GUB für 3 Jahre ausgeschlossen. Ich denke, dass die sich daran auch halten werden. Nach den 3 Jahren hat fallen auch ein paar weitere, spannende, sachen weg für Vonovia:

- "Kreditlinie" von Dt. Wohnen an Vonovia
- Begrenzung der Mieterhöhungen bei DWNI

Es ist ein schlechter Scherz, dass das BESTE Asset (Dt. Wohnen, Berlin) unter dem "Wert" von Vonovia Sammelsurium handelt. Und solange der FFO schön jedes Jahr den NAV bei DWNI erhöht kann man warten. es wird nur (besonder relativ) besser

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.845.255 von Aktienduffy am 27.05.24 12:57:18

Zitat von Aktienduffy: der BGAV wird schon kommen und dann ist das valuation gap zu.

... sagt Deine Glaskugel?
Wenn es aus Vonovia-Sicht nicht gewichtige Gründe dagegen gäbe, wäre er längst da ...

[Aktienduffy]

die acatis geschichte kennt halt inzwischen der ganze markt und dafür warens eh schon recht erfolgreich, dass rund 4 mio aktien schon verkauft sind, es ist halt ein deadlock, weil aufgrund des overhangs niemand offensiv hingreift, sollte das in richtung 1 mio stk gehen, wage ich die prognose, dass es dann recht schnell geht mit der einengung des vonovia/dw-spreads

[Aktienduffy]

naja, ganz so ist es ja auch nicht, dass die vonovia ohne BGAV wirklich alles machen kann um die DW auszuhöhlen, es muss ja ohne BGAV alles "at arms length" passieren und ob die AR mitglieder, die die intercompany transaktionen abnicken, wirklich bei jeder schweinerei mitmachen, glaube ich jetzt auch nicht.

der BGAV wird schon kommen und dann ist das valuation gap zu.

ist zwar ein eher zahnloses instrument, aber wenn da dann die sonderprüfungen beantragt werden sollten, wirft das dann auch kein gutes licht auf die vonovia und ihr ESG rating, auf das ja heutzutage alle so geil sind...

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Antwort auf Beitrag Nr.: 75.844.472 von Immoexperte am 27.05.24 10:36:19

Leider gibt es durch die eingestellten IR Aktivitäten (Geschäftsbesorgung durch Vonovia IR ist ein schlechter Witz) viel Intransparenz und daraus resultierende Unsicherheiten. Hier könnten z.B. von den Minderheitsaktionären mehr Informationen zu den Synergien (auch zu Gunsten der DW?) vom Unternehmen eingefordert werden.

Was bezahlt die DW der Mutter für die Übernahme der IR? Wie groß war der IR Aufwand im letzten Geschäftsjahr vor der Übernahme (2020). Solche Fragen kann man noch viele formulieren.

Aber was für konkrete Belege für ein Ausbluten der DW hast Du? Welche Instis sollen sich daraufhin aus dem Investment DW zurückgezogen haben?

Ich habe hier schon mal die Frage bezüglich Elliott aufgeworfen. Kurz vor der Übernahme hatten sie 3%. Aber sind sie noch und in welcher Höhe engagiert? Ich finde leider auch nichts zur angekündigten Klage am Landgericht Berlin durch Elliott? Auf der letzten HV waren 2 Anwälte, die mit langen Fragekatalogen erneut für Stress gesorgt haben. Gehören die zu Elliott? Wahrscheinlich ja.

ACATIS Abverkauf ist ein ganz eigener und sehr tragischer Fall, aber hat wohl wenig mit einer fundamentalen Betrachtung der DW zu tun, sondern entspricht einer Grundsatzentscheidung, dass illiquide Titel nicht in ein Fondsvermögen gehören.

Die deutschen Minderheitsschutzrechte mögen nicht perfekt sein, aber die Historie gab bisher auch noch nicht so viel Grund zur Klage. Hoffentlich stellt Du Vonovia nicht mit den üblen Betrügern der Adler Group auf eine Stufe. Aber selbst in diesem üblen Spiel, sind die Aktionäre der Tochter (Adler Real Estate) durch den Squeeze Out noch recht ordentlich aus dem Debakel heraus gekommen.

[Immoexperte]

Aussichtsreiche Langfristanlage?

@Libero5: Genau zu diesem Punkt hadere ich seit einiger Zeit. Die Diskrepanz zwischen realem Wert und Kurs ist ja ganz offensichtlich! Aber: Wird diese jemals aufgelöst? Was man ja nicht vergessen darf: Man kauft hier als absoluter Minderheitsaktionär ein Unternehmen, das dem kontrollierenden Hauptaktionär nach der Pfeife tanzt. Was bringt da die Substanz im Unternehmen? Wenn der Hauptaktionär alle Möglichkeiten hat, durch dubiose Kredite, dubiose Personal-"Vermietung" etc. jederzeit Substanz aus dem Unternehmen zu ziehen? Sie könnten auch alle künftigen Schulden in die DW laden und diese dann notfalls pleite gehen lassen - Vonovia saniert, DW insolvent. Da hätte man dann einen Schnitt von 10% auf die Neuverschuldung gemacht, denn für Vonovia ist es ja "linke Tasche - rechte Tasche" und die Minderheitsaktionäre hier verlieren ihr komplettes Investment.
Anders als bei einem Familienunternehmen, wo man darauf vertrauen kann, dass die Interessen des Hauptaktionärs "Familie" und der Minderheitsaktionäre gleichlaufend sind, gibt es hier für Vonovia doch gar keinen Grund, die DW groß zu erhalten.
Übersehe ich etwas?
Oder warum gehen die institutionellen Anleger raus? Würden die einen Weg sehen, das Ausbluten der DW zu stoppen, hätten sie ihn doch lange ergriffen...
Ich bin wirklich hin- und hergerissen. Bei Aroundtown zu 90ct war ich mir sicher, dass man zuschlagen muss, da Substanz und Kurs hier auch zu weit auseinanderliefen. Aber das ist halt die Eigentümerkonstellation nicht so gefährlich wie hier...
Warum seid Ihr alle langfristig so bullish? Glaubt Ihr, dass der Minderheitsaktionärsschutz hier funktionieren wird?
Guten Start in die Woche!