Sascha Klupp

Wie sollten Verkäufer von unsanierten Altbau-Wohnungen vorgehen?

Aktuelle Bauzinsen liegen zwischen 3,5 und 4 Prozent, eine Entspannung ist nicht in Sicht. Kaufinteressierte zeigen sich entsprechend zurückhaltend, das Preisniveau gibt seit Monaten nach. Wie sollten sich nun Eigentümer von unsanierten Altbauwohnungen verhalten, wenn sie diese zeitnah und für einen guten Preis veräußern möchten?

Status Quo: Kombination von Negativfaktoren drückt Nachfrage und Preise

Momentan wirkt von mehreren Seiten Druck auf das Preisniveau bei Bestandsimmobilien ein. Der Angriff Russlands auf die Ukraine hat die Inflationsrate nach oben getrieben und die Energiekosten erhöht. Neben den nachfragebedingten Zuwächsen verteuert auch die 2021 eingeführte CO₂-Besteuerung inkl. der jährlichen Erhöhung um 10 Euro pro Tonne die monatlichen Belastungen. Gleichzeitig sorgt die Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz (GEG)  für erhebliche Verunsicherung im Markt. Schon die sprachliche Reduktion auf "Heizungsgesetz" zeigt, dass viele Menschen befürchten, mit Kosten konfrontiert zu werden, die sie nicht mehr bewältigen können. Wer bis vor kurzem noch mit dem Gedanken gespielt hat, eine Eigentumswohnung für Eigenbedarf oder als Anlageobjekt zu erwerben, hat diese Ambitionen vielleicht erst einmal auf Eis gelegt. Auf dem Markt für unsanierte Bestandsimmobilien beobachte ich dementsprechend eine bisher unbekannten Nachfrage-Rückgang. Tatsächlich wechseln aber immer noch Altbau-Objekte den Besitzer – wenn die Rahmenbedingungen stimmen:

Transparenz

Wer eine unsanierte Bestandsimmobilie auf den Markt bringen möchte, sollte sich im Vorwege sehr genau darüber informieren, welche konkreten Maßnahmen anstehen, welche Kosten entstehen und wer sie tragen muss, um potentiellen Käufern alle Karten auf den Tisch legen zu können. Im GEG ist eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel enthalten – aber nur wenn es sich um ein Haus mit maximal zwei Wohnungen handelt. Geht es hingegen nur um eine Wohnung, sollte der Verkäufer bei der Eigentümergemeinschaft/der beauftragten Verwaltung in Erfahrung bringen, welche Sanierungen geplant sind, welche Rücklagen bereits gebildet werden oder demnächst zur Abstimmung anstehen. Ebenfalls dürfen auch in Bezug auf die aktuelle Heizungs-Ausstattung, deren Alter und Rest-Lebensdauer keine Fragen mehr offen bleiben.

Angepasster/angemessener Preis   

Steht genau fest, mit welchen Folgekosten der potentielle Käufer zu rechnen hat, geht es im nächsten Schritt darum, einen fairen Verkaufspreis abzuleiten. Klar ist, dass momentan viele Objekte weit unter ihrem eigentlichen Wert veräußert werden, weil das langfristige Potential nicht umfassend und überzeugend genug kommuniziert wurde. Bestandsobjekte zu echten Dumpingpreisen loszuschlagen, obwohl eine gute und ausbaufähige Substanz vorhanden ist, setzt falsche Akzente und könnte eine Abwärtsspirale auslösen, die schlussendlich allen Marktteilnehmern schadet.

Selbst sanieren oder Unterstützung anbieten

Wer über die notwendigen Mittel verfügt, kann auch proaktiv werden und die Sanierung selbst in die Hand nehmen. Anstatt ein unsaniertes Objekt einfach auf dem Markt zu belassen, alle 2 Wochen den Preis nach unten zu korrigieren und dennoch die laufenden Kosten zu berappen, verbessert man auf diese Weise die eigene Position erheblich. Alternativ kann auch anteilig unterstützt werden, wenn man über entsprechend Kontakte und/der das notwendige Know-how verfügt. Mit meinem Immobilien-Unternehmen verfolge ich genau diese Strategie und biete fachmännisch und GEG-konform sanierte Objekte an, die dann natürlich auch angemessene Preise erzielen und sehr zeitnah den Besitzer wechseln.

Fazit und Ausblick

Zugegeben: Die Situation auf dem Markt für unsanierte Bestandsimmobilien stellt sich momentan nicht gerade rosig dar. Nichtsdestotrotz besteht kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken und auf bessere Zeiten zu hoffen. Zielführender ist es, sich mit dem Objekt sorgfältig auseinanderzusetzen, alle verfügbaren Informationen zu sammeln, zu analysieren, diese für den Verkäufer plausibel darzulegen und einen angemessenen Preis zu finden. Alternativ wäre jetzt aber auch ein guter Zeitpunkt, selbst aktiv zu werden und mit einer fachgerechten Sanierung den Wert langfristig zu erhöhen.