Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 5)

[deepvalue]

Das Hauptproblem von Brannicks sind m.E. die sehr hohe Bewertung der Büros mit einem Wert von durchschnittlich weit über dem 20fachen der jährlichen Nettokaltmiete plus der fehlende Durchgriff auf die VIB. Dann werden in den LTV als "Wert" auch noch der Goodwill einbezogen (ich bezweifele, dass die Ratingagenturen oder die Banken eine Werthaltigkeit in der Höhe akzeptieren.....). Wenn die Büros wirklich in Topzustand in Superlagen wären, könnte ich mit 20fach NKM sogar leben, aber hier wird nur eine Miete von ca 10 Euro (Annahme 3 Euro Nebenkosten) pro qm erzielt. Das sind überwiegend Nebenlagen in älteren Gebäuden (da habe ich bei meinen wenigen Büroflächen in Berlin in Nebenlage im Altbau deutlich höhere Mieten). Den Ansatz von 20fach NKM halte ich für sehr sehr ambitioniert..

Der FFO hatte sich in 2023 bereits ggü. Vorjahr halbiert. Wie wird das 2024/25 denn aussehen?
der Laden ist wirklich marode.

Bei Dt. Konsum und Demire muß nur die Finanzierung geregelt werden, aber das EK sollte ausreichen und die Bewertungen sind o.k.
AT überlebt m.E. auch ziemlich sicher. Dt. Euroshop ist einfach super von Bewertung und Finanzierungsrisiken her. Dt. Real Estate ist abgesehen von Marktenge bilanziell und bewertungstechnisch m.E. ohne Kritikpunkte.

Aber Branicks. Hier würde ich extrem vorsichtig sein...

Keine Handlungsempfehlung.

[jkreusch]

@babbelino

Klar, könnte man versuchen Beteiligungen bzw. assoziierte Unternehmen abzustoßen, aber insb. bei den Beteiligungen stellt sich die Frage wer diese 5,1 %-Objektgesellschaftsanteile kaufen soll? Diese Konstruktion hat ihren Ursprung und ihre Berechtigung einzig wg. der GrESt-Umgehungsgestaltung. Unter den assoziierten Unternehmen sind noch unvermarktete Fondsanteile, die man Bestandskunden anbieten kann. Aber ein Blick in die Konzernbilanz verrät, dass dies nicht sonderlich ins Gewicht fällt, sondern nur die Gefähr birgt sich zu verzetteln. Wer im StaRUG-Verfahren endete, dem ist mit solchen kleinteiligen Verkäufen nicht mehr gedient.

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.818.653 von babbelino am 21.05.24 17:21:24

Ich habe aus meiner Sicht einen guten Schnitt gemacht. Weil ich lange mit dem Einstieg gewartet habe und eben nicht - wie z.B. Kampfkater schon bei 3,30 Euro glaube ich waren es - eingestiegen bin. Ich würde erst dann wieder in die Aktie einsteigen, wenn der Vorstand mehr Realismus zeigt und die Lobpudelei auf sich selbst sein lässt. Und der LTV tatsächlich deutlich unter 50 % gekommen ist, die Leerstandsquote dabei nicht noch weiter angestiegen ist und die Kosten durch die verbliebenen Mieteinnahmen mehr als komfortabel gedeckt sind und auch einen Schuldendienst zu angekündigt weit höheren Zinsen ermöglichen. Bis dahin möcht ich mein Geld schlicht nicht in dieSem Risiko sehen und es diesen Damen und Herren anvertrauen.

Es gibt gerade jetzt nach mehr als 2 Jahren Börsenbaisse im Nebenwertesektor um Längen bessere Aktien und Geschäftsmodelle schuldenfreier Unternehmen. Wer nicht in solche Aktien investiert, sondern bei Branicks sogar noch verbilligt, der geht ein sehr hohes und vermeidbares Risiko.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.818.521 von rabajatis am 21.05.24 17:02:12

Die eigene Anleihe rentiert mit über 50% - hätten sie überschüssige Liquidität dann wäre die dort höchst sinnvoll einzusetzen. Aber sie haben ja bislang zu wenig verkauft bekommen um die Fälligkeiten fristgerecht zu bedienen und mussten sich durch StaRUG in die Zukunft retten. Um wieder vor die Welle zu kommen müsste die Nachfrage nach Büros schon extrem ansteigen.

Aber die Zyklen in der Immobranche gehen oft länger als erwartet, denn auch wenn jetzt die erste Zinsenkung der EZB kommt, bedeutet das noch nichts für die in dieser Branche wichtigen langfristigen Zinsen. Die Zinsstrukturkurve ist invers, die muss sich erst noch abflachen und dann wieder aufstellen.

http://www.worldgovernmentbonds.com/country/germany/

Und warum sollte man dann am Beginn einer erwarteten Zinssenkung kaufen und nicht erst bei abgeschlossener Zinssenkung - das würde doch aus Käufersicht nur Sinn ergeben wenn man ein wirkliches Schnäppchen machen kann. Die Branicksbuchwerte sind das aber beileibe nicht. Dafür steigt gerade wöchentlich das Angebot von Insolvenzverwaltern, die Banken melden mehr Non-performing loans, und die Fonds haben auch seit etlichen Monaten Mittelabflüsse.

Wenn sich die Transaktionsmärkte also tatsächlich deutlich beleben, dann möglicherweise auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau weil angebotsgetrieben und nicht nachfragebedingt.

Grüße aufgepasst

[babbelino]

@rabajatis

Aha, Du willst also den Wert jetzt schlechtreden, damit Du wieder billig rein kannst

Ich denke, dass Deine Annahmen hinsichtlich der Immobilienverkäufe nicht nur viel zu pessimistisch sondern auch sachlich falsch ist. Es geht nicht darum, den Konzern komplett zu entschulden. Branicks hat einige Assets in den Beteiligungen, assoziierten Unternehmen etc. Die können auch verkauft werden. Wie würde sich denn z.B. der LTV entwickeln, wenn die Beteiligungen und assoziierten Unternehmen verkauft werden?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.817.408 von babbelino am 21.05.24 14:02:43

Nein. Ich habe bekanntlich nach der Zahlenbekanntgabe wie geschrieben alle meine Aktien um 1,69 Euro mit rund 15 % Gewinn verkauft. Denn wie von mir erwartet und von anderen hier bestritten, war der LTV dann doch zum Jahresende 2023 auf 60 % gestiegen. Er hat sich zum Q1 nur minimal verbessert.

Im Schnitt gehören also 60 % des Buchwertes der Immobilien den Banken. Nimmt man dann bei einem Verkauf die allgemein prognostizierte weitere Marktverschlechterung an und dazu Verkaufskosten und evtl. Kreditsonderkosten, dürften es mehr oder weniger deutlich über 60 % sein. Das gespiegelt an dem was man 2024, 2025 und 2026 an Verbindlichkeiten zurückzahlen muss, muss fast schon der gesamte Immobilienbestand verkauft werden. Ergo sollte man jetzt nicht wählerisch sein und das verkaufen, was zu verkaufen ist. Und zwar schnell. Den Erlös kann man auch am Geldmarkt anlegen und wird damit nicht viel weniger als die Mietrendite verdienen. Aber ich habe keine Anzeichen gesehen, das man diese Erkenntnis hat. Vielmehr unrealistische Hoffnungen. Da brauche ich mir den Call gar nicht erst anhören, weil es weitaus bessere Geldanlagen nach der jahrelangen Baissezeit bei sehr vielen Aktien gibt.

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.817.918 von Kampfkater1969 am 21.05.24 15:23:33

Zitat von Kampfkater1969: Warten wir es ab.....es gäbe ja keine Aktienkäufer im Morgen, wenn heute schon alle kaufen würden......

Mein benanntes Objekt wird bis unters Dach = Wohnraum......war bisher 100% gewerbliche Nutzung.....Baurecht wurde geändert und alle Beteiligten winkten es durch.

Dass es hier ein höheres Risiko gibt, logisch.......das Risiko liegt aber Stand heute bei 100%, wenn man zu blöde wäre, vorher zu verkaufen.....die Gewinnchance weit höher.....

Das von dir benannte Objekt war doch ein Hotel - das ist ebenso wie Altenheime oder Kasernen für die Unterbringung von Menschen über Nacht gebaut worden. Da ist dann eine Umnutzung für Flüchtlinge leicht weil die Raumaufteilung, die Sanitäranlagen und die Fluchtwege schon vorhanden sind.

Nur hat Branicks keine solche Objekte.

Und ja Büros wird es auch zukünftig geben, allerdings geht der Trend zu den modernen Gebäuden in den Toplagen - mit Spitzenmieten um die 40 Euro - Branicks hat eine Durchschnittsmiete von etwas über 13 Euro in den Büros. Wenn Premiumautos gut nachgefragt werden kann Opel trotzdem Probleme bekommen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.817.096 von rabajatis am 21.05.24 13:03:02

Warten wir es ab.....es gäbe ja keine Aktienkäufer im Morgen, wenn heute schon alle kaufen würden......

Mein benanntes Objekt wird bis unters Dach = Wohnraum......war bisher 100% gewerbliche Nutzung.....Baurecht wurde geändert und alle Beteiligten winkten es durch.

Dass es hier ein höheres Risiko gibt, logisch.......das Risiko liegt aber Stand heute bei 100%, wenn man zu blöde wäre, vorher zu verkaufen.....die Gewinnchance weit höher.....

[babbelino]

@rabajatis

Warst Du im Conference Call?

[rabajatis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.816.391 von Kampfkater1969 am 21.05.24 10:56:59

Weiter völlig neben der Sachlage. Deine Argumente treffen allenfalls auf Firmen wie Vonovia zu, die ggf. auch ihre in Mischgebieten liegenden Gewerberäume (im Erdgeschoss) in Wohnräume umwandeln könnten, falls Gewerberäume leerstehen würden. Und es sind in mehreren Bundesländern die Landesbauordnungen in einer umfassenden Neuauflage, mit der Bauen erheblich günstiger und weniger bürokratisch als bisher werden soll.

Bei Branicks geht es nur noch um Verkäufe. Das Risiko der Aktie ist sehr hoch. Gerade weil die Verlautbarungen des Management eben nicht auf die Probleme eingehen wie es notwendig erscheint. Man hat den Eindruck, die schweben über der Marktlage. Denn die sagt, das die Marktlage für Gewerbe- und gerade Büroimmobilien noch schwieriger werden wird, während bei Wohnimmobilien in Städten die Talsohl erreicht sei.